ニトウのマンション運用 ー NITOH株式会社

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マンション運用

はじめてのマンション運用Q&A

マンション運用をご検討される皆様へ

Q.1

どんな方がマンション運用していますか?

A.1

主に会社員・公務員の方が多く、決して高収入の方ばかりではありません。
年齢層も様々ですが、近年は老後生活の不安などから、若年層の女性の方々も増えています。

Q.2

みなさん、何部屋くらい所有していますか?

A.2

家族構成や老後生活プランなどにより様々ですが、気軽に2~6部屋所有されております。主な要因としては、お子様の人数分所有することにより、各お子様に対して1つずつ不労所得対策代わりとするためです。

Q.3

人口減少が予測される中、空室リスクはありませんか?

A.3

東京23区の単身者世帯人員は、ここ15年で約100万人も増加しております。
その中心世代(20~40代)の大半が「賃貸住居」を選択しております。
需要数と供給数の兼ね合いから、まだまだ単身マンションの供給戸数が不足しているため、需要者数の少なさから空室は起きづらいと考えます。

Q.4

家賃は確実に入りますか?

A.4

集金代行契約(少額での賃貸管理契約)、家賃保証契約(空室時にも家賃が入金される保証契約)等の様々なプランがあるため、一人一人のライフプランにあった契約内容をご選択いただけます。

Q.5

地方に在住で物件を見に行けませんが、マンション運用できますか?

A.5

入居者の募集、家賃の集金など、全て管理部門の「NITOH管理」が行います。
トラブルなどの諸問題にも対応していますので、地方在住の方が物件を管理することや、トラブルを解決する必要はありません。

Q.6

住宅ローンの返済中に、もし死亡、病気になった場合はどうなりますか?

A.6

住宅ローンを利用すると「団体信用生命保険」に加入します。この保険は、もしもの際に残債がゼロになり、残されたご家族様は無借金のマンションと、家賃収入が遺族年金の代わりとなります。また、死亡・高度障害以外の「ガン」などの三大疾病や「糖尿病」など 五つの慢性疾患にも対応し、「介護保険」も付く金融機関もあり、以前より幅広い保障を得られます。

Q.7

住宅ローンの支払いは大丈夫でしょうか?

A.7

住宅ローンの返済は、毎月の家賃収入で大部分をカバーします。実質的な支出は毎月の水道光熱費と変わらないような金額ですから、生活に大きな影響は少ないです。むしろ、ローンを利用すると「団体信用生命保険」に加入しますので、もしもの際には残されたご家族様は無借金のマンションと、家賃収入が遺族年金の代わりとなります。

Q.8

年数が経過すると、マンションの資産価値は下がりませんか?

A.8

マンションの資産価値は、年間家賃がどれだけ入るかで決まります。つまり、古くても安定して高い家賃収入が得られるマンションは資産価値が保たれます。その点は、当社で市場調査を行い、需要の高い物件を提供しています。

Q.9

不動産がインフレに強いのはなぜですか?

A.9

物価と紙幣価値は連動しています。インフレとは「モノやサービス」の値段が上がることですから、インフレ時は不動産価格も連動する図式となり、家賃も連動し易いです。貯蓄や保険などと比べてインフレに強い資産運用の手段です。

Q.10

月々のローン返済以外にも、維持費は必要ですか?

A.10

マンションごとに管理組合があり、建物に対する管理費と、長期計画に基づいた将来の修繕費を所有者全員で毎月積立てます。その様な費用は確定申告により、一部経費(費用)とみなされ還付対象と見なされます。

Q.11

地震による倒壊などのリスクはありませんか?

A.11

阪神・淡路大震災のとき、昭和56年に改正された「新耐震基準」以降に建設された鉄筋コンクリート造りのワンルームマンションで、大破・中破はゼロでした。
また東日本大震災でも地震による大破はゼロだったことから、日本の耐震基準は世界トップクラスであると、海外からも高く評価されています。
そのため倒壊のリスクは非常に低いといえます。
リスクが0ということではないので、ご心配の場合、地震保険への加入をお勧めいたします。

Q.12

東京のマンションを相続したら相続税に困りませんか?

A.12

現金・有価証券などの相続は、その金額が評価対象となりますが、不動産の場合は路線価の評価額で評価されますので、現金等の有価証券と比べ評価額が下がります。また、賃貸用マンションは事業に該当しますので、不動産の中でも借家物とみなされさらに評価額が下がります。
そのため、現金等の有価証券の相続と比較すると約3分の1以下の評価額にとなると考えます。

Q.13

オーナーになると年収が増えるので、納税になりませんか?

A.13

本来、年収が上がると所得税などの税金は増えます。
しかし、賃貸マンションは、減価償却費やローンの利息等が経費(費用)として認められますので、確定申告をすると所得税の還付と住民税の減税を受けられることとなります。

Q.14

古くなったら建替えにお金かかりませんか?

A.14

鉄筋コンクリート造りのマンションは、コンクリート 厚さによって十分に100年は超える耐久性がありますので、新築物件の購入の場合、生前に建替えるということは考え難いです。
また、相続により代々所有した物件は残債がないため、建替えのタイミングで売却し、売却益を得るという選択も可能です。

Q.15

火災が起きたらどうなりますか?

A.15

必須事項として、物件購入時に火災保険に加入していただきます。
そのため、火災の被害が起きても、火災による損失や滅失を保険により補うことができます。
また、耐火構造物の鉄筋コンクリート造は燃えにくい構造になっているため、ほとんど損失、滅失が起きづらいとも言えます。

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