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ニトウブログ

サブリース新法法改正の勉強会

2020年12月21日マンション編

こんにちは!

弊社の事業の一つである「サブリース(転貸借)」について、2020年12月15日に新法が施工されるため、新法に向けて以前社内で行われた勉強会の風景を掲載いたしました。

賃貸管理のエキスパートを講師とし、営業マンからは多数の質問がされました。

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この新法は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が施工され、サブリース事業に関するガイドラインを国土交通省が策定しました。

 

【規制される対象業者】

  1. 「サブリース事業者」と称する特定転貸借事業者
  2. サブリース事業をオーナ希望者に対し勧誘する勧誘者

弊社は「サブリース事業者」であり、営業マンは活動の際にお客様にサブリースを推奨しておりますので、営業部にてこの様に勉強会を実施いたしました。

【サブリース新法が生まれた経緯】

  1. サブリース契約により賃貸事業をおこなっていた所有者が経営破綻に陥るケースが増加
  2. 賃貸人とサブリース業者との間で締結された賃貸借契約において、賃料減額に関するトラブルが増加
  3. サブリース業者からの一方的な賃貸借契約解除により、安定した賃貸経営が困難になるケースが増加

上記の問題は、ある不動産業者が建築した女性専用シェアハウス1棟を販売する際に、オーナ様と締結するサブリースに大きな問題になりました。

この不動産業者の女性専用シェアハウスの入居者の募集は、管理費を含めた賃料を4万円程度に設定し、「敷金・礼金・仲介手数料なし」を売りにして、さらに個室にはベッドや冷蔵庫などの設備が用意され、インターネットの通信費や光熱費も家賃に含まれていました。そして地方から上京する女性をターゲットに「トランクひとつで即入居」をアピールしましたが、個室が5畳未満しかなかったり、共用部もリビングのようなくつろぐスペースがなかったり、周辺のワンルームマンション(1Kマンション)の平均坪賃料よりも高いため、入居稼働率は全物件で40%ほどと、空室が多く賃貸経営が成り立たない状況でした。

サブリースとは転貸借ですから、必然的に不動産業がオーナ様に空室でも家賃を支払うため、結果不動産業者は支払いが困難になり破綻し、サブリースで購入されたオーナ様は住宅ローンの返済に行き詰ったことが大きな原因でした。

なぜこの不動産業者は破綻する方法で販売していたのか・・・

実は稼働率が低くても、上京して入居する女性に就職斡旋の仲介手数料を取ることで、会社は利益が出ると考えたのです。

しかし、実際にその考えは安易であり、稼働率が低くて入居者の回転数(入居と退去)が少なければ当然斡旋する数も少ないですから無理な手法です。

そもそも本来の大家業とは別の方法を取り入れることが大きな間違いです。

 

弊社は大家業の最大の目的である「家賃収入を得る」ことをオーナ様に提供するためには、管理会社の存続がオーナ様にとって大事であると考えています。

それは、弊社が転貸するため、空室のリスクを背負うことになりますから、販売する物件エリアの相場賃料や、周辺の環境などのリサーチを徹底して行います。

4%

そして、弊社はお客様にご安心していただく上で、借上賃貸借契約書(サブリース契約)には「契約期間中を通じて4%を超える賃料減額を求めない。」を明記しております。

この4%減以内は同業他社との差別化であり強みでもあり、お客様からは逆に安心して信用できるとご好評を頂いております。

 

私たちは今後も企業理念である【私たちは幸せと可能性を提供するために存在する。】を念頭に営業活動をいたします。

リライア登戸

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