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不動産投資ファンドの仕組みとは?

2020年3月24日専門知識編

これから不動産投資を始めようとお考えの方なら、不動産投資ファンドというワードを耳にしたことがあるかと思います。
不動産以外の投資ファンドに種類があるように、不動産投資ファンドにもいろいろな種類があり、様々な運用がされています。
そこで今回は、代表的な不動産投資ファンドの仕組みなどをご紹介してまいりましょう。

「ファンド」というのは一般的に、多くの投資家から出資を募って投資を行い、それによって得られた収益を、投資家に分配する仕組みを指します。
不動産投資ファンドでも、同じように複数の投資家から出資を募り、それを元手にして不動産を取得し、そこから得られた収益を出資者に還元する仕組みです。
不動産投資信託というワードを耳にしたことのある方もおられると思いますが、これは不動産投資ファンドと同じ意味になります。

不動産投資の対象になる不動産には、様々な種類があります。
マンションなどの住宅系や、商業施設や物流施設、リゾートホテルなどの商業系などがあり、中にはそれをいくつか組み合わせて運用するファンドもあります。
出資者はそのファンドがどこに投資しているかを見て、出資するかどうかを判断するわけです。
最終的には家賃収入などの運用益(インカムゲイン)や、不動産の売却益(キャピタルゲイン)を得て、出資者たちに配当をし、そのファンドは解散します。
なぜこのように出資者を募るのかというと、出資者や金融機関から資金を集めることで、ファンド自体は比較的リスクが低い状態で不動産の取得が可能になる事から。
また、一般的な個人の投資家では、数億円、数十億円もの出資は不可能ですが、不動産投資ファンドに出資することで、その投資が実現するのです。
個人が不動産投資ファンドに出資する理由としては、これが最大のものになるでしょう。

ファンドの種類を把握する

取得した不動産による収益はファンドの収入となりますが、出資者は決められたリターンを得られます。
なお、運用益(インカムゲイン)を重視するファンドもあれば、不動産の売却益(キャピタルゲイン)を重視するファンドもあって、運用の仕方も様々です。
不動産ファンドは「不動産特定共同事業」と「不動産投資信託(REIT)」に分類されるので、投資する際にはこれらの違いも把握しておくことが大切です。

不動産ファンドを利用するには

投資先のファンドや扱われる商品によって違いはありますが、下記の流れが一般的です。

  • ①商品の選定
    ・資料を請求したり、電話などでどういった商品なのか確認する
  • ②出資の申し込み
  • ③契約手続き
    ・申し込み内容の確認
    ・重要事項説明
    ・契約書類への署名・捺印
  • ④出資金の入金
  • ⑤取引報告書の受領

「不動産特的共同事業」と「不動産投資信託(REIT)」の違い

・「不動産特定共同事業法」に基づく不動産ファンド
不動産特定共同事業法は、不動産ファンドを運用する事業者に適用される法律で、この事業を行うには、都道府県知事か国土交通大臣の許可が必要になります。
任意組合型では、まず不動産の共有持分を複数の投資家が取得し、事業者と任意組合契約を結びます。
次に投資家は持ち分を組合に現物出資し、組合が不動産の管理・運営を行って得られる収益を、投資家へ分配します。
匿名組合型では、投資家は匿名組合に資金を出資し、その出資金によって組合が不動産を取得して、管理・運営を行います。
運営によって得られた収益は、任意組合型と同じく投資者へ分配されます。
つまり、任意組合型では投資家が現物資産を取得するのですが、匿名組合型では金銭を出資するという大きな違いはがあるのです。
なお、匿名組合型では投資家は不動産自体の所有権を有することはなく、事業者が所有者として登記されます。
何れにしろ、これで通常何億円もするような不動産物件の一部を、比較的少額で取得することが可能となるのです。

・「不動産投資信託(REIT)」について
不動産投資信託(REIT)も、不動産特定共同事業と似ています。
事業者は多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルやマンションなどの不動産を購入し、その賃運用益が投資家に分配されます。
ただ、REITの場合は金融商品であり、投資先は投資法人で、発行されている投資証券を購入することになります。
これは株券と同じようなものと考えると、理解しやすいでしょう。
「投資信託及び投資法人に関する法律」というREITに関する法律があり、それに則って業務が行われます。

不動産ファンドを利用するメリット

ファンドのメリット

比較的少額で不動産投資が行えること、何をおいてもこれが一番のメリットです。
実際に投資用の不動産を取得しようとすれば、融資を受けたとしても多額の資金が必要になりますが、不動産投資ファンドを利用すれば少額で済みます。
同じ額の投資として考えた場合でも、複数物件への分散投資が可能になり、リスクの回避にもつながります。

不動産ファンドを利用するデメリット

不動産投資ファンドは「投資」ですから、無論デメリット(リスク)は存在しています。

・出資金の全額が保証されるわけではない
他の投資用の商品と同じく、不動産投資ファンドへの出資に元本の保証はありません。
一部を保証している商品もありますが、全額保証されることは無いと考えておきましょう。

・投資用不動産の賃料下落
様々な要因で取得した不動産の価値が下がれば、同時に利益も下がることになるのは、実際に投資用不動産を購入した時と変わることはありません。
実際の配当が見込んでいた分配金に届かない可能性もはらんでいることになります。

・天災地変に対するリスク
近年は自然災害が多く発生していますが、このリスクは不動産にはつきものともいえるでしょう。
また、物件に瑕疵があった場合には、修繕費用や経費がかかり、配当金が減ってしまうことも。
この点も、実物の投資用不動産を購入した場合と同じです。

・ファンド自体の運営コスト
不動産投資ファンドの運営にはそれなりのコストがかかるので、それも投資家が負担する必要があります。

・満期前に終了することもあるたとえ満期前でも、取得した不動産の運営が芳しくないような場合、途中で契約が終了してしまうケースも。
これは、早めに売却して資金回収を図るという場合ですが、逆に不動産市況が良く、高値のうちに売却した方が利益が出ると判断されて、契約が終了する場合もあります。

不動産投資で投資ファンドを利用するのは、選択肢の一つです。
実際の不動産を取得した場合と比較して、どちらが自分の投資スタンスに合っているかを判断する必要があります。
不動産投資ファンドも投資ですから、リスクは当然のこととして考えておかねばなりません。
どこまでのリスクであれば自分は許容できるのか、投資する前にはっきりさせておくことが重要です。
そして、不動産投資ファンドを投資先に選んだのであれば、商品の特徴や種類についてしっかり調べ、できるだけリスクを抱えないようにすることが大切です。

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