ニトウのマンション運用 ー NITOH株式会社

  • お客様相談窓口:フリーダイヤル0120-979-001
  • マンション運用資料請求
  • お問い合わせ
お電話でのお問い合わせ

ニトウブログ

不動産投資の際の連帯保証人の役割とは?

2019年12月11日専門知識編

不動産投資をする際には、投資用の融資を受けることが一般的です。
投資用の物件を購入し、家賃収入でそのローンを返済し、返済後は収益が年金代わりにもなるということで、大家さんとしての道を夢見る方も多いことでしょう。
その融資を受ける際、連帯保証人を求められるのは特に変わったことではないのですが、その役割については、きちんと知っておくことが必要です。

ここでは不動産を購入する際にきちんと知っておくべき連帯保証人の役割について、お伝えしてまいりましょう。

◆そもそも連帯保証人とは?

連帯保証人

連帯保証とは、保証人が主債務者(借入者)と連帯して債務を負担することを約定した保証を指します。
保証人は連帯であるか連帯でないかで、その責任の重さが大きく異なっています。
もし連帯保証人になると、自分が借金するのと同じことだと考えれば、わかりやすいかもしれません。
また、保証人と連帯保証人は主債務者(融資を受けた人)が返済できなくなった際、代わりに返済する義務があるという点では同じなのですが、その立ち位置は大きく変わってきます。
なぜなら、連帯保証人になってしまうと、催告の抗弁権、検索の抗弁権、分別の利益という権利を失うことからです。

催告の抗弁権とは

債権者(金融機関)が突然、連帯保証人に返済を請求してきたとしても、「まず債務者に請求してください」と主張することができなくなります。
この主張をすることを「催告の抗弁権」と呼ぶのですが、「連帯」保証人でなければできるこの主張が、連帯保証人になった場合にはその権利自体がなくなってしまうのです。
従って、ある日突然「この金額をあなたに支払ってもらいたい」と債権者にいわれても、それを拒否することはできません。

検索の抗弁権とは

主債務者が返済可能な資金があるにもかかわらず、その弁済を拒否した場合にも、当然債権者は連帯保証人に支払いを求めてきます。
これは、例えば返済用の銀行口座の残高は足りないのに、他の口座には預金があったり、他にも資産があるようなケースが考えられます。
返済用の口座が残高不足であれば、主債務者である金融機関は引き落としができないので、返済金の回収ができず、滞納しているという事態になってしまうのです。
このような場合、ただの「保証人」であれば、主債務者には資力があることを理由に支払いを拒否したり、債権者に対して主債務者の財産に強制執行をするように主張することができます。
これを「検索の抗弁権」といいますが、連帯保証人になってしまうと、この権利がありません。
従って、債務者に資産があることがわかっていても、連帯保証人であれば、金融機関の求めに応じて支払うしか無いのです。

分別の利益とは

連帯保証人が1人ではなく、稀に複数の場合があります。
もし債務者の支払いが滞って債権者から弁済を求められた場合、保証人であれば、それを頭数で均等に割った金額を返済することになるでしょう。
これを「分別の利益」と呼びます。
しかし連帯保証人の場合は、債権者から全額請求されても、拒否できなくなります。
金融機関が「あなたの方が返済能力がありそうだから全額支払ってもらいたい」と請求してきても、拒否する権利自体がありません。

当人はお金があるのにそれを隠していても、その弁済を連帯保証人の自分が負わなければならないなど、理不尽だと思われるかもしれませんが、これが連帯保証人という立場なのです。
事実上は融資を受けた当人と同じ責任が生じる、大変重いものだということは、しっかり認識しておく必要があります。

◆連帯保証人の審査で注意すべき点

連帯保証人で注意

そもそも、何故連帯保証人が必要なのか。
それはローンの審査を有利に進めるのが、第一の目的です。

融資を申し込まれた金融機関は、借り入れをしようとする人の返済能力などを審査します。
もしその調査の中で、返済能力に不安があると判断されてしまえば、融資を受けられないこともあるでしょう。
そうなってしまえば不動産投資の計画が頓挫したり、また新たな資金調達の方法を模索したりしなければならず、開始の時期がずれ込んでしまうことにもなりかねません。
そこで、融資を受けようとする債務者を保証する人間を立てて、万が一返済が滞る事態陥ったとしても、資金の回収ができることをアピールするというわけです。

連帯保証人には親族がなる

連帯保証人には、債務者と同じ責任が生じます。
従って、基本的には親族が連帯保証人になるものと考えておきましょう。
夫が不動産投資家としてローンを組む場合、通常、妻が連帯保証人になることが求められます。
債権者と同じ責任が生じる連帯保証人にはそれなりの収入が必要なはずですが、例え専業主婦であっても、連帯保証人となるよう要求されます。
収入があるわけではない専業主婦が、何故連帯保証人に指名されるかというと、不動産投資物件の相続ができることから。
もし債権者に万が一のことがあっても、妻なら相続した物件から得られる収益で、返済が可能であると考えられるからです。

年収換算がポイント

ローン審査は色々な項目を審査しますが、その中では返済比率も重要な要素です。

これは、1年間に返済する金額 ÷ 年収 × 100 の計算式で算出するもので、このパーセンテージが高ければ年間返済額が多いと判断され、審査に落ちやすくなります。

例えば年収500万円の方が、1年間に100万円の支払いをすると仮定した場合、返済比率は20%ということになります。
この返済比率には上限の目安があって、年収が400万円以下の場合は返済比率の上限は30%、年収400万円以上の場合は返済比率の上限が35%といわれています。
連帯保証人を立てた場合、その人の年収も借り入れ者の収入にプラスされるので、返済比率を下げられはするものの、連帯保証人の収入をどの程度評価に加味するのかは、金融機関によって異なります。

連帯保証人とそうではない保証人の違いを、あまりよくわかっていない方も多いようですが、いかがでしたでしょう。
もしかしたら本来主張できるはずの検索の抗弁権などがなくなってしまうのには、驚いた方がおられるかもしれません。
このように連帯保証人は、債務者と同じ責任を負わなければなりません。
誰かに連帯保証人を頼むにしろ、頼まれるにしろ、こういった事情や可能性に関しては、きちんと知っておくことが大切になります。

これからマンション運用を始めたい方へ

月別アーカイブ

マンション運用資料請求

  • マンション運用資料請求
  • お問い合わせ

シェアする

  • Facebook
  • twitter
  • Google+
  • Line

このページのトップに戻る