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投資を成功に導く!ペット可の不動産物件

2020年1月8日専門知識編

空前のペットブームといわれる昨今ですが、皆さんの周りでも、ワンちゃんや猫ちゃんを家族同様に可愛がって飼っておられるご家庭が多いのではないでしょうか。

そんな中ではあるものの、ペットと一緒に住めるである物件はというと、わざわざ募集広告に「ペット可」と記載するくらいですから、まだまだ一般的ではありません。
ペットと一緒に住むというのは意外にハードルが高く、それを願う人たちにとっては希少価値が高くなるということになります。
このペット可物件の供給不足ともいえる状況を、不動産投資に於いて利益に結びつけることはできないでしょうか。

ペット可の物件を投資先に選んだ場合、どのようなメリットとデメリットがあるのか、ここではそれをきちんと説明して、投資を成功に導くポイントを紐解いて参りましょう。

◆ペットと一緒に住める物件が足りない現状がある

ペットブーム

急激に高まったペットブームによって、供給不足が起きているのがペット可の賃貸物件です。
ペットを飼いたいと希望している人に、何が飼育を妨害しているのか訊いたところ、集合住宅に暮らしている場合では、犬や猫などのペットの飼育が禁止されているため、という声が多く寄せられたそうです。
新築物件や、リノベーションを機にペット可に変更する物件が増えてきてはいるものの、充分な数が市場に供給されているとは言い難い現状だといえるでしょう。

このように、今後さらにペット可物件へのニーズが高まると予想される現状では、投資用の不動産の中からペットと暮らせる物件を選ぶことが、空室リスクを減らせる大きな要因になることも考えられます。

◆不動産投資でペット可物件を選ぶメリットとは?

では、ペット可の物件を投資先に選んだ場合、どのようなメリットが考えられるのでしょうか。

■入居率が上昇する

投資用の不動産で最も避けたいのが、空室リスクです。
ペット可の物件が供給不足になっている現状、最大のメリットと考えられるのが入居率のアップ、イコール空室リスクが回避できることといえるでしょう。
もし投資用の物件に、やや最寄りの駅から遠いなどのマイナス要因があったとしても、ペット可にしてしまえばペットと暮らしたいと考えている人に取っては、入居する動機に繋がります。
実際に、空室が埋まらず悩んでいたところ、ペット可にした途端、空室がゼロになったという例もあるので、入居率が上がるという点は、十分期待ができるところでしょう。

■賃貸料金を上げられる

ペットの飼育を可とすれば、当然ペットと一緒に住みたいと考えている人達が集まってきます。
しかし、中にはお行儀にちょっと問題があるペットが居ることも。
それを想定して、周辺の通常の物件よりも高めの家賃を設定できます。
とはいえ、上乗せする金額も高すぎれば候補から外されてしまいますから、そこは地域性なども含めて、十分に検討して決める必要があるでしょう。

■敷金を上げられる

敷金は直接利益につながるわけではありませんが、通常家賃2ヶ月分であるものを3ヶ月分に設定したりと、融通をきかせられます。
万が一家賃の滞納があったり、何かのトラブルが発生した際にも、敷金を多めに預かっておけば少し安心できるでしょう。
また、退去時のリフォームやクリーニングなどの費用として、敷金ではなく返金されない保証金を設定しているオーナーも居るようです。

■入居期間が長くなることが多い

ペット可の物件はまだまだ供給不足ですから、入居者は引っ越ししようとしても、新しい物件を見つけるのが困難になります。
このことから、ペット可の物件は一旦入居すると、長く住み続けることが多いようです。
空室リスクが下がるうえ、周辺の家賃相場が下がったとしても、家賃を下げる必要も無いので、安定した収益が見込めることになります。

不動産投資でペット可物件を選ぶデメリットとは?

ペットとトラブル

ペット可の物件には、当然デメリットもあります。
デメリットとそのリスクも十分に考慮して対策を練れば、トラブルを最小限にできるでしょう。

■ペットに関わるクレームが寄せられる可能性も

ペットの鳴き声や臭いなどは、飼っている人は気にならなくても、そうではない人にとっては気になるものかもしれません。
入居者同士は気いいとしても、近隣住民からは苦情が出ることも想定され、対応の仕方によってはトラブルに発展することも考えられます。

■部屋の原状回復の費用が高額になることがある

ペットの爪を切ったりしてケアしても、床や壁に傷がついてしまうことは避けられないでしょう。
また、特に雄猫のスプレーと呼ばれる発情期の尿の臭いは、何度かリフォームを繰り返さないと消えないほど強いものがあります。
去勢や避妊をするなどして、入居者がペットの適切な管理をしていればそういった問題も起こらないはずですが、時には原状回復やリフォームで、高額な費用が必要になってしまうかもしれません。

■途中でペット可物件にした場合は、既存入居者とのトラブルが起きる可能性あり

当初からペット可で募集をしていれば問題は起こらないでしょう。
しかし、途中から物件をペット可にした場合、先住の入居者の中に動物に対してアレルギーがあったり、そもそも動物が嫌いという人が居る可能性もあります。
そういった場合には、ペットを飼っている人と居ない人との間でトラブルが発生することも考えられます。
途中からペット可にする場合は、入居者に対しては丁寧な説明が必要になりますし、場合によっては家賃を下げるなどの対応を迫られることも。
あるいは、引っ越しを希望するという入居者が出てこないとも限りません。
空室リスクは低くなるかもしれませんが、想定外の負担が増えることも考慮に入れておきましょう。

■初期費用が多くかかることも考えられる

クロスなどを傷に強いものに替えたり、コンセントの位置を高くするなど、ペットが心地よく過ごせる環境を整えるとなると、退去後の原状回復時や初期費用がかさむこともあります。

■場合によっては入居者が限られてしまうことも

ペット可だからと家賃などの設定を高めにした場合でも、ペットと一緒に住める物件を探している人からは検討の対象になるでしょうが、よほど環境が良いなどのメリットが無い限り、そうでない人からは対象物件から外されることになってしまうでしょう。
ペット可の物件を探している人の数倍、数十倍は居る、そうでない人の検討対象から外れてしまうということは、常に念頭に置いておく必要があります。

ペット可物件のデメリットが、意外に多いと感じた方もおられるのではないかと思います。
しかし、ペット可物件にすることで、成功しているオーナーが多く居ることもまた事実です。

ペット可にする場合は、何でもOKとするのではなく、種類や頭数、サイズなどを予め決めておくのも大切です。
そうしないと、まさかと思うような動物をペットとして飼いはじめ、深刻なトラブルに発展することも考えられます。
また、退去時のトラブルを防ぐためにはチェックシートなどを使って、双方立ち会いのもと、しっかり現状の確認をして、書面などで履歴を残しておくことも大切です。

条件が悪い投資用不動産物件が、ペット可にすることで蘇るかもしれません。
しっかりとした対策をして、ぜひ投資を成功させてください。

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