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小額でも不動産投資が可能?不動産小口化投資とは

2020年3月26日専門知識編
注目される不動産投資

このところ、特に首都圏の不動産価格は、下がる気配が無い状態が続いています。
そんな中、注目を浴び続けているのが、不動産投資です。
老後にいくら足りないという話から続く、将来への不安から、なにかしなければと考える方も増え、比較的リスクが少ない投資先として不動産への投資が関心を呼んでいるのでしょう。

しかし、いざ投資をはじめようという時に、やはりネックとなるのが、その額です。
不動産投資は高額になるため、金融機関から融資を受け、家賃収入でそのローン返済をしながら…というのが一般的です。
しかし、いくら比較的リスクが低いとされているとはいえ、高額投資には違いありません。
多額のローンを抱えるとなれば、簡単には手が出せないというのが人情ではないでしょうか。

そこで着目されるのが、不動産小口化投資です。
不動産投資で小口の投資といえば、REIT(不動産投資信託)を思い出される方は多く、不動産小口化商品というのはあまり耳慣れないかと思います。

今回は、不動産小口化投資について、ご紹介してまいりましょう。

不動産小口化投資とは?

一般的な不動産投資というのは、まず投資する対象の不動産物件を購入するところからはじまります。
投資対象になるような物件であれば、何百万円から何千万円という金額になると考えられます。
しかし、不動産小口化商品は、その名の通り、不動産が小口化されています。
1つの不動産を、多くの投資家が資金を出し合って購入し、それをプロが管理・運用して収益を上げ、それを出資額に応じて分配するというもの。
イメージとしては、共同購入のようなものでしょうか。
そう聞くと、REIT(不動産投資信託)と同じことではないかと思われる方もおられるかもしれません。
REITの場合は、投資法人が投資家から集めた資金を複数の不動産に投資し、賃貸収入などの利益を配当金として投資家に還元するというもの。
つまり、資金を集めて複数の物件を対象に投資をしますから、投資先はあくまで投資信託となり、直接その物件を所有していることにはなりません。
得られる収益は不動産収入ではなく、投資信託からの分配金ということになります。
運用の対象が不動産であるだけで、株や金融商品を運用する投資信託と、なんら違いはありません。

一方、不動産小口化投資の場合は、複数の投資物件に対してではなく、1つの物件に対して複数の投資家が投資を行います。
この場合の所有権を共有持分権といい、任意組合契約の場合はREITと違って投資対象の物件を所有でき、不動産小口化投資で得られる収益は不動産収入で、部分的とはいえ、不動産という形で資産を保有できます。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には、誰が主体となって不動産投資をするかによって、いくつかの種類があります。

匿名組合契約

事業者が投資家から資金を集め、組合はそれで不動産を購入し、さらに管理・運営します。
投資家と事業者は匿名組合契約を結ぶので、取得した不動産は登記上不動産特定共同事業者が所有者とされます。
これによって、投資家の名前が登記簿に載らず、匿名となるわけです。
不動産の所有権は事業者なので、投資家は事業者から利益配分を受ける権利と、出資金の返還請求をする権利を持つことになります。
分配金は不動産所得でなく、雑所得となります。

任意組合契約

投資家と事業者の間で任意組合契約を結び、投資家は共同事業を運営する形になります。
投資家は不動産の共有部分を購入し、これを組合に現物で出資して、運営を行う事業者が不動産を管理・運用し、賃貸収入などの収益を投資家に分配します。
匿名組合契約との大きな違いは、投資家が登記簿に記載されること。
不動産の所有権は組合員である投資家の共有となり、登記もされるので、登記費用が必要になります。
分配金は雑所得ではなく不動産所得となります。

賃貸借型

投資家は、不動産の共有持分権を事業者に委任して、賃貸運営を行います。
複数の投資家が共同で購入した不動産を、不動産業者に賃貸(委任)し、不動産賃貸事業から得た収益を、持分に応じて投資家に分配します。
所有者全員が登記簿に記載されるので、賃貸借型の場合も、分配金は不動産所得となります。

不動産小口化投資のメリット

不動産小口化投資のメリットは、様々あります。
とはいえ一番のメリットは、なんといっても少ない資金から不動産投資が可能な点でしょう。
最低数万円から100万円程度の資金でも、不動産への投資が可能だというのは、これまで資金不足で不動産投資を諦めざるを得なかった方にとっても、またとない朗報です。
500万円程度の資金では、中古のマンション投資を考えても購入できる物件が限られてしまいましたが、不動産小口化商品であれば、その資金で複数の物件への分散投資も可能になります。
分散投資はリスクヘッジに有効な手段ですし、不動産投資のビギナーであっても、いくつか違ったタイプの商品に投資をしてみれば、収益性の差などの分析や、将来の投資への知識も得ることが可能です。

選択可能な小口投資

J-REITの場合には特定の物件に投資できるわけではありませんが、不動産小口化商品であれば、自分で投資物件を選ぶことができます。
たとえば、以前から気になっていた都心の一等地の物件にでも、小口化商品ならば投資ができるのです。

また、任意組合契約であれば、分配金は不動産所得となりますから、確定申告で所得の合算ができます。
通常の不動産投資のように減価償却費などが計上できますし、サラリーマンの副業などとして投資している場合には、税金対策にもなります。
不動産を相続する場合にも、任意組合契約であれば持ち分は不動産ではないので、相続人は容易に分割できます。

不動産小口化投資のデメリット

良いことづくめのように見える不動産小口化商品ですが、もちろんデメリットもあります。

まず一番のデメリットは、まだメジャーな商品とは言い難いこともあって、市場に出回る数が少ないということ。
運用をしている事業者が少ないこともあって、商品の選択肢も少ないうえ、公募されるとすぐに出資枠が埋まってしまうので、出資するチャンス自体が少ないのが悩みどころです。
また、業務運営を行なっている事業者が倒産した場合、出資金が全額返還される保証はありません。
権利を売却する際にも、まだマーケットが小さいので、買い手を見つけるのに苦労することも考えられます。

J-REITとはちょっと違ったタイプの不動産小口化商品は、少額から投資できることや、分散投資がしやすいなどから人気が高まりつつあります。
少額での投資ですから、大きな利益は出にくいものの、堅実な投資が可能です。
これから不動産投資を考えているのなら、不動産小口化投資という魅力的な商品を、選択肢に加えてみてはいかがでしょう。

これからマンション運用を始めたい方へ

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