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不動産投資ビギナーに贈る投資の仕組みとはじめかた

2019年9月11日専門知識編

不動産投資をはじめたいとは思うけれど、投資に絡んだリスクなどを考えれば不安も大きくなってしまいます。
しかし、どんなビジネスにもリスクは必ず潜んでいますから、それを恐れてばかりいては投資をはじめることはできません。

そこで、不動産投資をこれからはじめてみようというビギナーの方が知っておくべき、基本的なポイントを紹介して参りましょう。

不動産投資とは

不動産投資

不動産投資とは、その名の通りマンションなどの不動産を購入して、そこから利益を得ることです。

この時の収益の出し方には種類があり、区分所有のマンションなどを購入して賃貸マンションとして貸し出す、いわゆる大家さんになって家賃収入を得る形や、低価格で購入した不動産を価格が上昇したタイミングで購入時より高値で売却して、その差額の利益を得る方法、様々な条件の複数の物件に投資するもの(不動産投資信託、REIT)などがあります。

■インカムゲイン方式とキャピタルゲイン方式

・インカムゲイン方式
インカムゲイン方式は、不動産を購入してそれを第三者に貸し出し、毎月の家賃収入を得ていく方法になります。

・キャピタルゲイン方式
キャピタルゲイン方式は、不動産を購入し、景気などの要因で価格が上昇した際に購入価格よりも高い価格で売却して、差額分を利益として得る方法です。

まず、ビギナーにおすすめするのは、インカムゲイン方式です。
キャピタルゲイン方式で運用しようとすると、物件の価値を高めるためにリフォームをしたり、日々の景気動向を探ったりと、利益を上げるためには非常に煩雑な手間がかかります。
バブル当時の日本では、このキャピタルゲイン方式での不動産投資が活発に行われ、とにかく「投資をする」ことにばかり目が向けられた時期もありました。
しかし、現在の景気動向では、不動産の劇的な価格上昇は見込めません。
大家さんになって、月々の家賃収入を得るのが主流になっているのです。
ですので、ここではインカムゲイン方式を念頭に置いて、ご説明していきます。

インカムゲインで利益をあげる

インカムゲイン方式で不動産投資をはじめる場合、当然まず物件を購入しなければなりません。
小さめのマンションやアパートを1棟購入するよりも、区分所有のワンルームマンションなどを購入する方が、実際のイメージに近いと思います。
それを第三者に賃貸マンションとして貸し出し、家賃収入を得ることで、毎月安定した収入が見込めるというわけです。
しかし、その家賃収入すべてが「利益」にはなりません。
不動産投資には、金融機関からの借り入れをする場合がほとんどですから、その収入の中からローンの返済や諸経費を除いたものが、利益になります。

経費というのは、物件の修繕や管理、入居者の募集にかかるお金や、固定資産税、火災保険などを指しています。
部屋の修繕などは、腕に覚えがあるので自分でできるという方もおられるかもしれません。しかし区分所有のマンションの場合、共有部分の掃除やメンテナンスなどは、建物全体で外部の会社に管理を委託しているケースが多いと思われます。
その場合、管理会社に支払う管理委託費なども、経費となるわけです。

■インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得られるパターン

補足ですが、不動産価格が低迷している時期に物件を購入して、賃貸としてしばらく貸し出してから売却することもあるかと思います。
全体的に不動産の価格は低いままであっても、都心などではエリアによってマンション価格が上昇することがあります。
物件の価格が低い時に購入して家賃収入を得て、少しでも上がった時期に売却したケースであれば、インカムゲイン(家賃収入)を得たあとで、キャピタルゲイン(売却益)も得たことになり、場合によっては両方の利益を受け取れることもあるのです。

不動産投資のメリットとは

■自己資金がなくてもはじめられる

貯金箱

なにかに投資する場合、当然資金が必要です。
その資金を貯めるためにはそれ相応の時間も努力も必要になるでしょう。
しかし不動産投資の場合、不動産投資への融資を使って投資をはじめることができます。
物件を金融機関のローンで購入し、家賃収入でローンの返済をしていくイメージです。

■安定した収入を得られる

賃貸物件の契約は、通常年単位で行われます。
投資用不動産に入居者が居れば、安定した家賃収入が得られるということです。
家賃収入すべてをローンの返済に充てれば、短期間での返済が可能となり、支払いが終わった後は、それを純粋な収益としたり、他の投資の原資にすることもできるでしょう。

■節税効果が見込める

会社員の場合、不動産物件の維持管理費が家賃収入を上回り、赤字になった場合は、本業の給与所得と相殺することが認められています。
このように、所得の赤字と黒字を相殺することを、損益通算と呼んでいます。
この場合は不動産投資での赤字の分だけ年収が減ることになり、課税所得も減りますから、結果的に所得税や住民税の税額も減ることになります。
また、減価償却で帳簿上はマイナスということになるケースもあって、結果的に節税になることも。

不動産投資のデメリット

■初期費用がかかる

比較的融資が受けやすいとはいえ、自己資金が少ない場合の借入金は、数百万円から数千万円に及びます。
他のローンが組めなくなるなどのリスクも考える必要はあるでしょう。

■換金や収益を上げるのに時間がかかる

一般的に物件の売却は不動産会社を通して市場に出され、買い手が現れるのを待つことになりますし、思うように売れるとは限りません。
また、家賃収入を長期間得て収益を得るものなので、投資してから利益が出るまでには時間がかかります。

■空室リスクが存在する

物件から収益をあげられるのは、そこに入居者が居て毎月の家賃を払ってくれるからですよね。
その入居者が集まれなければ、物件からの収入はゼロになってしまいます。
空室になるのはやむを得ないことです。
しかし、それが続くことのないような、空室になりにくい投資用不動産を購入することが大切です。

不動産投資は、比較的リスクの少ない投資だとされています。
とはいえ、リスクはゼロではありませんし、価格も安いものだとはいえません。
もしここから興味を持っていただけたなら、将来のために様々な知識や情報の収集をはじめてみてはいかがでしょう。

これからマンション運用を始めたい方へ

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