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不動産投資における金利の種類:適正な返済比率や年収倍率とは?

2019年7月10日専門知識編

不動産投資を考えた時、ローンを組むことを想定している方は多いと思います。
最初から物件を他人に貸すことを前提にしている投資用として組まれるローンは、契約者が住み続けることを前提としている通常のマイホーム用のローンとは異なっており、この目的の違いが、金利や融資金額、審査などにも影響します。

融資を受けること自体も大変ではありますが、いざ借りられるとなった時、戸惑うことがないようにしたいもの。

そこで、不動産投資の金利や種類について、ご紹介していきましょう。

そもそも金利とは?

割合

いうまでもありませんが、金利とは住宅ローンの借り入れ金額に応じて支払う、利息の割合のこと。
自分の資金計画に合った金利の種類を選ぶことが大切です。

■金利の種類

・変動金利型

変動金利型とは、借入利率が変動する金利タイプを指します。
次に紹介する固定金利型に比べると、割安な金利設定になっていることが多いのですが、適用される金利は半年ごとに見直しがあります。

返済中に金利水準が下がるとそれに合わせて返済額も少なくなりますが、金利水準が上がれば、逆に返済額が増えてしまいます。
借り入れた時に将来の返済額が確定しないというのが、不安になるところかもしれません。

変動金利には、長期プライムレートと短期プライムレートがあり、金融機関によってはどちらに連動するか、選択することが可能になっています。

長期プライムレートは、金融機関が企業に1年以上の融資を行う場合の最低金利のことを指しています。
この金利で融資を受けられるのは、本来超優良企業だけですが、それ以外でも企業評価などに応じて、一定の利率が上乗せされた金利で融資が受けられるのです。
ただし、長期プライムレートは金融機関の5年もの普通社債の発行利率に基づいて決定されることから、債権市場と連動して影響を受け、変動が激しいのが特徴です。

短期プライムレートは、1年未満の短期の貸出の最優遇金利を指しています。
短期金融市場の取引に基づいて、各金融機関が独自に決定しており、あまり変動はしません。
因みに、民間の住宅ローンの金利は、短期プライムレートを参考に決められています。

・選択型固定金利型(固定金利特約型)

選択型固定金利型は、一定期間だけ金利を固定し、その期間が終了した後に金利タイプの再選択を行います。
一定期間の設定は、2年、3年、5年、10年など、金融機関によって異なります。
全体の返済額の確定はしないものの一定期間の金利が確定するので、比較的返済計画が立てやすいのがメリット。
安定した返済プランを立てながら、将来の金利動向に対応した形を考えたい方にはおすすめです。

・全期間固定金利型

全期間固定金利型の場合は、借り入れ期間を通じて利率が変わりません。
借り入れから完済まで、金利も返済額も一定して変わりがなく、借り入れた当初に返済総額が決まるので、返済計画も立てやすくなります。

一方、変動金利型に比べて金利は割高に設定されることが多く、金利面からみればこれがデメリットになります。

返済方法には種類がある

融資に対する返済額は、元金と元金に対する利息からなっています。
そこには「元利均等返済」と「元金均等返済」というものがあり、どちらかを選択することが可能です。

不動産投資においては、基本的に元利均等返済を利用することになりますが、この2つの方法についても、特徴をご紹介しておきましょう。

■各返済方法のメリット

・元利均等返済

元利均等返済は、毎月支払う返済額(元金+利息)が、期間を通じて一定となる返済方法です。
返済額が一定になりますから、返済計画をたてやすいというメリットがあります。
また、元金均等返済に比べると、返済開始当初は返済額を少なくすることが可能になります。

・元金均等返済

元利均等返済は、毎月支払う返済額(元金+利息)のうち、元金の額が一定となる返済方法です。
ですので、返済額は返済が進むにつれて減少していきます。
元金の減少が早いので、同じ借入期間の場合で比べると、元利均等返済よりも総返済額が少なくなるのが特徴です。

■各返済方法のデメリット

・元利均等返済

返済開始当初は返済額を少なくすることができる一方、支払い当初は利息部分の返済割合が大きく、借入金事態の残高の減り方は遅くなります。
従って、元金均等返済と同じ借入期間の場合でみると、返済の総額は元金均等返済よりも多くなってしまいます。

・元金均等返済

元利均等返済の場合、返済開始当初の返済額が最も高くなります。
そのため、借入時の審査が元利均等返済の場合よりも厳しくなり、必要とされる収入も高くなるというのがデメリットとしてあげられます。

返済比率が重要に

比率

返済比率は返済負担率とも呼ばれ、年間収入に対する年間返済額(元金+利息)の割合のことを指します。

不動産投資においては重要な数字とされていて、金融機関などでは融資の条件として、返済比率の上限を設定します。通常は通常35%以下が目安となっています。この割り合いと比べて返済比率が高い場合、年間の収入に対して支出の割り合いが大きい状態だとみなされ、融資を受けづらくなる可能性が考えられるのです。

不動産投資における金利の仕組み、いかがでしたでしょう。

中には複雑な計算をしなければならない場合もありますから、融資を受けようとする場合は専門家に相談して、アドバイスを受けるのも手段です。

まず適切な融資条件を見極めてから、不動産投資をはじめましょう。

これからマンション運用を始めたい方へ

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