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ニトウブログ

不動産投資のキャッシュフローとは?

2020年1月15日専門知識編

投資に興味を持っている方は、キャッシュフローというワードをよく目にすると思います。
このキャッシュフローというのは、何を指しているのでしょう。

キャッシュはその通りに現金や預金、フローというのは流れを意味します。
お金が入ってくればキャッシュイン、お金が出ていけばキャッシュアウト、ということになります。
ですので、簡単にいうとキャッシュインからキャッシュアウトを差し引いた現金の流れ、収支がキャッシュフローです。
簡単なことのように思えますが、不動産投資を行ううえでこれを判りづらくしているのが、帳簿上の利益とキャッシュフローの金額に差が生じることです。
この、利益とキャッシュフローの違いをきちんと理解しないまま不動産投資をはじめてしまうと、健全な投資ができなくなってしまう可能性があります。

ここでは不動産投資におけるキャッシュフローが何を指すのか、わかりやすく解説して参りましょう。

◆キャッシュフローを理解して破綻を防ぐ!

キャッシュフロー計算

不動産投資を成功に導くには、まずキャッシュフローを理解しなければなりません。
キャッシュフローは、実際のお金の出入りを元にして、以下のように計算します。

■キャッシュフロー

= ①総収入額-②運営経費-③年間ローン返済額-④税金

①総収入額
投資物件から得た家賃収入の他、もし駐車場代などの付帯サービスからの収入があれば、それも含みます。

②運営経費
管理会社に管理業務を委託している場合は、その費用。
また、修繕積立金や投資物件の固定資産税など、ランニングコスト全般を指します。

③年間ローン返済額
投資物件を購入する際に借り入れた、融資の返済額のことです。

④税金
ここでは所得税と住民税を指していて、それぞれの金額は、帳簿上の利益に比例します。
つまり、利益が多ければ多いほど、税金の額も大きくなります。

■キャッシュフローの計算事例
では、以下の事例を元にして、実際にキャッシュフローを計算してみましょう。

  • ①家賃収入:500万円
  • ②運営経費:120万円
  • ③年間ローン返済額:250万円
  • ④税金:40万円

キャッシュフローの計算は、①総収入額-②運営経費-③年間ローン返済額-④税金
ですから、
①500万円-②120万円-③250万円-④40万円
ということになり、この場合のキャッシュフローは、90万円だったということになります。

◆帳簿上の利益とキャッシュフローの違いとは

デッドクロス

キャッシュフローを理解しなければならない重要なポイントは、実際の現金の流れと帳簿上の利益の金額が一致しないことからです。
ちょっと不思議な気もしますが、帳簿上では利益が出ているのに、実際のキャッシュフローでは、マイナス利益になるという現象が起り得るのです。

何故こうなってしまうのかというと、帳簿上の計算では、現金支出を伴わないものを経費として計上したり、実際に現金の支出があった場合でも、経費として計上しないことがあるため。
減価償却費や、借入金の利子などがそれにあたります。

■減価償却費とは

減価償却費は、確定申告をしている方なら馴染みがあると思います。
高額で、かつ耐用年数が長い電化製品や設備などの購入代金を、購入した年に一括して経費として計上するのではなく、その費用を分割して1年ずつ計上することをいいます。
例をあげると、機械設備などが総額80万円であったとします。
この80万円を、購入した年に一括して経費として計上するならわかりやすいのですが、この機械であれば何年、この用具であれば何年と、税金を計算する際に決められた耐用年数に従って、年ごとに分割するように計算し、それを経費として計上するのが、減価償却です。
これは、高額で耐用年数が長いものを、購入した時点で全額経費に算入してしまうとその年だけ経費が多くなり、場合によっては大きく赤字になってしまうからです。
その年の正しい業績がわからなくなってしまうのを防ぐために、長期の利用ができるものならば、その費用も均して計上しようということです。
ただ、減価償却費は毎年経費として計上されるものの、実際に現金が出ていくわけではありません。
支出が無いのに利益を圧縮することができるので、税額を抑えることにつながります。

このように、キャッシュフローとしてみればプラスに働くのですが、帳簿上と実際の現金支出との差異が生じる要因にもなるのが、減価償却費です。

■費用として計上できるのは、借入金の利子のみ

不動産投資用の物件を購入する際の借入金は、毎月支払うことになりますが、ここには元金返済分と、それに対する利息分が含まれています。
しかし経費として計上できるのは、利息分のみ。
元金の返済金も利息分の支払いも、共に現金支出ではありますが、元金返済分は経費としての計上はできません。
減価償却費とは逆に、現金の支出はあるものの、経費にはならないので、キャッシュフローとしてはマイナスに働きます。

■帳簿上の利益とキャッシュフローの関係

帳簿上の利益は、総収入額-運営経費-年間ローン返済額-税金
キャッシュフローは、帳簿上の利益+減価償却費-返済する元金
で計算できます。
帳簿上の利益から、キャッシュフローのプラス要因である減価償却を取り除き、キャッシュフローのマイナス要因である元金返済分を帳簿上の利益から差し引くと、キャッシュフローの金額と一致することになります。

また、投資をはじめてから年数が経過すると、経費として計上できない現金返済が増えるため、所得が上がったように見えるので、所得税などの税金も増えることになります。
さらに減価償却費は、一定の年数が経つと計上できる額が減るので、経費が減り、やはり所得が上がったように見えて税負担が増すことになり、キャッシュフローの悪化につながります。

このように、減価償却額がローンの元金返済額を上回り、帳簿上は黒字であるのに手元の資金がなくなってしまう状態を、デッドクロスと呼んでいます。
デッドクロスが常態化すると手元の資金が不足して、破綻してしまう可能性も。
黒字倒産というのは、こういう状態で起こるものなのです。

キャッシュフローを正しく理解し、定期的なキャッシュフロー状況のチェックを怠らないことが、不動産投資を成功させるための大切なポイントです。
多くのデッドクロス回避方法がありますが、まずきちんと現状認識をすることが大切になります。

これからマンション運用を始めたい方へ

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