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不動産投資する物件の構造や特徴を知る

2019年9月27日専門知識編

不動産投資をはじめる場合、当然ですが物件を購入しなければなりません。
マンションにしても一戸建てにしても、建物の構造自体には様々な種類があり、この構造によって耐用年数が変わってきます。
不動産投資をする際には建物の構造を知っておくのは当然のことで、事前に把握しておくべき重要なポイントです。
何故なら、その耐用年数によって、減価償却期間や再調達価格が異なるからです。

今回はそんな「建物の構造」についてご説明してまいりましょう。

不動産投資する際に情報を集めてみると、「RC構造」や「木造」などの記載があるものが目に止まると思います。
大まかにですが、投資用物件の構造には、「木造」「鉄骨造(S造)」「RC(SRC)造」というものがあります。

木造の特徴

木造

木造というのはその名の通り、木で造られた建物のことです。
昔懐かしいタイプのアパートなどに多くみられる構造ですが、国内での新規に着工する住宅の中では、トップレベルの比率を誇っています。
日本国内で長く培われた在来軸組み工法という伝統的な技術を用いたものと、海外で開発されたツーバイフォーと呼ばれている、枠組壁工法が代表的なものになります。

在来軸組み工法は、様々な間取りや変形した土地の建築にも対応できるため、狭小住宅などでも多く利用されています。
また、開放的な大空間にも柔軟に対応ができ、幅広い応用がきくのが特徴です。
設計上の制限は少ない反面、その工法は複雑で、職人の技術などによって仕上がりに差ができたりすることも。
建物の基礎部分や筋交いや柱、壁の位置などによって耐震性を担保しています。

枠組壁工法は、2インチ×4インチの角材に、合板を貼り付けて作ったパネルを接合し、それらを組み合わせて「箱」を造っていきます。
柱や梁ではなく、箱状の空間を作っていく工法です。
規格が決まったものを組み合わせていくので、細かいニーズには応えられませんが、工期が短くて済むなどの利点があげられます。
また、できた箱の面の配置によって耐震性を確保しています。

鉄骨造(S造)の特徴

S造とも呼ばれる鉄骨造は、柱や梁を鉄骨で組んだ建物のことです。
その中にも種類があり、厚さ6mmを超える鋼材を使用した場合は重量鉄骨造、6mm以下のものを使用した場合は軽量鉄骨造と呼んでいます。

軽量鉄骨造の多くは、工場である程度作っておいたパーツを現場で組み立てる、プレハブ工法が取られており、柱と梁、筋交いで建物の強度を保っています。
間取りの自由度は低くなりますが、コストパフォーマンスや工期の短さという点で優れています。

重量鉄骨造の場合は、3階建て以上の大きな建物に用いられることが多くなっています。
柱と柱の間を大きく取ることができるので、大きな窓や広い空間を設けることが可能です。
建築コストは軽量鉄骨造よりかかることになりますが、低層住宅から高層ビルまで幅広く利用されている工法です。

耐用年数と再調達原価(1平方メートルあたり)は、重量鉄骨造が34年で13万円から18万円、軽量鉄骨造は27年で10万円から16万円となっています。

鉄骨は安定した品質が保たれること、建築現場での工期が比較的短いというメリットがありますが、狭い土地や変形した土地では建築が難しく、また、建物自体に重量が出てしまうので、地盤によっては改良してからでなければ建築が難しいなどのデメリットもあります。

RC・SRC造の特徴

高層マンション

RC造は鉄筋コンクリート造、SRC構造は鉄骨鉄筋コンクリート造を指しています。
型枠にコンクリートを流し込んで建物を造っている光景はよく見かけると思いますが、それこそが鉄筋コンクリートです。
建物には常に上下から圧縮しようという力がかかっていますが、地震などの際には横から引っ張られる力もかかります。
RC造の建物もSRC造の建物も、圧縮力に強いコンクリートと引っ張る力に強い鉄筋を使用しているため倒壊しにくく、さらに火事や音、振動などにも強く、耐久性にも優れています。

RC造(鉄筋コンクリート造)は、柱や梁、壁、床などを、鉄筋とコンクリートで構成する工法で、一般的なマンションなどで利用されています。

SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)は、主要構造部を鉄骨と鉄筋、さらにコンクリートで構成する工法です。
柱と梁に鉄骨の芯が入っているので鉄筋コンクリート造のものよりも強度が増すため、高層建築で用いられるのが主になっています。
タワーマンションなどはこのSRC造で造られていますが、全てSRC造にしてしまうと建物自体の重量が大き過ぎてしまうので、中層階から上層階はRC造にしているケースが多くなっています。

RC造・SRC造は低層マンションから高層マンションまで用いられているように、強度は高くなりますが、壁なども頑丈にできているのでリフォームしづらい点がデメリットとしてあげられます。
耐用年数は47年、再取得原価の目安は16万~22万円となっています。

どの構造の物件に投資をするべきか

投資用の不動産物件を購入する際には、金融機関から融資を受けるのがセオリーとなっています。
その融資を受けるためには資産価値が長く保たれる、耐用年数が長い物件が有利に働きます。

住宅用途の場合は建物の構造によって、以下のように法定耐用年数が決められています。

・SRCおよびRC造:47年
・S造(重量):34年
・S造(軽量):19年から27年
・木造:22年

金融機関から融資を受ける期間は、耐用年数(減価償却期間)から築年数を差し引いた年数になるというのが基本的な考え方です。
融資を受けた際の利回りにもよりますが、キャッシュフローを考えあわせて投資物件を選ぶ必要があります。

不動産投資は、比較的リスクが少なく、長期間安定した収入を得られることから、関心を持つ方が増えているようです。
ただ、投資としての損益が確定するのは、最終的に物件を売却した時です。
売りに出した際に耐用年数がより長く残っていれば、融資期間も長くなるので、売却が容易になる傾向があります。
とはいえ、再調達価格(建物を再度新築した場合の価格のこと)も高めになりますから、融資期間とのバランスを考える必要があります。

土地の形状や建物の構造、築年数や間取りなど、不動産物件には全く同じものは存在しません。
焦らずあらゆる手をつくして資料を集め、客観的な判断をこころがけてください。

これからマンション運用を始めたい方へ

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