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ニトウブログ

不動産投資でも可能なクーリングオフの条件とは

2020年3月4日専門知識編

不動産投資をはじめようとしても、リスクのことを考えると不安が大きい。
でも投資ははじめたいし…と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

そんな時、相談に乗ってもらった不動産投資会社や、友人や知り合いから勧められて、投資用不動産の購入を決めてしまったのだけれど…
よくよく考えたらあまり自分にとって有利ではなかったり、知り合いの手前深く訊くことができなくて納得が行かない、などの理由で売買契約を止めたいと考えることもあるでしょう。
ではこういった場合、売買契約を解除できるのでしょうか。

今回は、不動産投資の契約はクーリングオフが可能なのかについて、ご説明してまいりましょう。

そもそもクーリングオフとは?

国内のクーリングオフ制度が生まれた当時、訪問販売で強引に商品を買わせたり、不利な契約を結ばせたりする悪質な業者が横行していました。
そこで、消費者を守るために法律が整備され、クーリングオフ(頭を冷やすという意味)の期間を設ける制度が導入されました。
契約してから時間を置いて、冷静に契約内容を見直そうということですので、契約書を渡されてから8日以内に解約する旨の意思表示を書面で送れば、違約金なども必要なく、申し込みの撤回や契約の解除ができるのです。

元々が悪徳業者から消費者を守るためなので、かなり消費者に有利な法制度ですが、これが不動産投資にあてはまるのでしょうか。

不動産投資のクーリングオフは法律で認められている

結論から申しますと、不動産投資の契約のクーリングオフは可能です。
クーリングオフの要件は、契約形態ごとに定められていますが、宅地建物の売買契約についても、宅建業法37条の2において、クーリングオフ制度が認められています。
宅建業法37条の2では、不動産の専門知識や取り引き経験に乏しい非宅建業者の買い主が、
購入意思が不安定なまま、売り主である宅建業者の強引な勧誘などで購入の申し込みや売買契約を締結した場合、クーリングオフ制度によって申し込みの撤回や契約解除を行うことができると定めています。
ただし、クーリングオフとして契約解除するには当然ながら、いくつかの条件もあります。

不動産投資のクーリングオフが適用される条件とは

宅建業者が売り主であること

クーリングオフ制度が適用される条件

このクーリングオフ制度は、「売り主が宅建業者で買い主が非宅建業者である場合」にのみ適用されます。
売り主・買い主がともに宅建業者であったり、非宅建業者であった場合には、適用されません。
買い主は個人でも法人でも、宅建業者でなければ適用の対象になります。

宅建業者の事務所や関連の建物以外での契約締結であること

購入の申し込みや契約の締結が、売り主である宅建業者の事務所などで行われた場合には、正当な営業行為が行われたとみなされ、クーリングオフの適用はされません。
これがカフェやファミリーレストランのような、宅建業者の事務所など以外で契約した場合、買い主に不安定な購入意思が形成されやすく冷静な判断ができなかったものとして、クーリングオフが適用されます。
しかし、買い主が自ら希望して自宅や出先のカフェなどを、申し込みや契約締結の場所として指定した場合には、クーリングオフの適用はされないことがほとんどです。
ただし、売り主の宅建業者が電話の勧誘などで買い主宅訪問のアポイントを取り、そこで売買契約を締結した場合には、訪問販売と同様の環境下だと判断されて、クーリングオフが適用されます。

契約解除(クーリングオフ)の説明を受けてから8日以内であること

※説明を受けていない場合は8日以上でも可!

不動産の売買契約を結ぶ際、売り主の宅建業者は書面でクーリングオフの制度を説明する義務が生じます。
そして、その説明を受けてから8日以内が、クーリングオフが適用される期間です。
この8日間が経過してしまった場合、クーリングオフは適用されないのですが、民法や消費者契約法に基づく申込みの撤回や、契約の解除が認められる可能性は残っています。
また、先に記した宅建業者の事務所や関連の建物以外での契約締結であった場合、売り主側にはクーリングオフ制度の告知義務が生じないため、買い主に説明のための書面を渡していないであろうことが想像できます。
そのうえ、事務所以外での契約締結ということ自体がクーリングオフの対象です。
そうなれば8日以内という期限を確定することが不可能なので、いつでもクーリングオフによる契約解除をすることが可能です。

不動産の引き渡しや代金の支払い前であること

買い主が宅地や建物の引渡しを受け、その代金の全額を支払っている場合には、履行関係が全て終了しているとみなされます。
残念ながらこうなってしまうと、クーリングオフは適用されません。

クーリングオフの適用が難しくても、手付解除が利用できる場合がある

クーリングオフが適用されない場合

手付解除は、手付金を放棄することによって契約解除が成立します。
クーリングオフの場合は無条件の契約解除ができますが、手付解除の場合は手付金の放棄という条件が付きます。
この手付解除にも、可能な期間に制限があります。
売買代金を支払ってしまったり、物件の引渡しを受けた後では、手付解除もできなくなることがあります。

クーリングオフによる契約解除などは、その書面を発したときに効力が生じるもので、一般的に内容証明郵便が利用されています。
「クーリングオフ通知書」など、内容証明の趣旨が相手にはっきり伝わるように記載する必要がありますから、クーリングオフに詳しい行政書士などに代筆の依頼をするのも良いでしょう。
ただ、クーリングオフの適用を求めるような事態に陥らないことがまず大切です。
正しい不動産投資に関する知識や、冷静な判断力を身につけることが必要です。

これからマンション運用を始めたい方へ

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