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不動産投資の際に選ぶべき金融機関とは?

2019年10月9日専門知識編

不動産投資の際には、金融機関からのローンを活用するのが一般的です。
金融機関から融資を受けるメリットの1つは、自己資金が少なくても不動産投資をはじめられるということです。
都市部で条件のいい物件を購入したいと思ったら、区分所有のマンションでも1,000万円前後になるでしょう。
投資用の物件を購入するための資金が溜まるまで待ってからでは、相当な時間がかかり、投資をはじめるのが遅くなってしまいます。
実物資産である不動産に対する投資に関しては、金融機関は自己資金が少なくても融資をしてくれるのというのが、株や投資信託では考えられないメリットです。

とはいえ、金融機関は融資を申し出た相手の年収や貯金、そして投資用不動産の収益価値を評価して融資を行うかどうかを決めます。
融資を受ける人の属性や物件の価値、担保能力など、様々な要因で融資条件などが決められることになりますが、景気の動向などからそれぞれの金融機関の方針に違いが出るのです。

金融機関と聞くとまずメガバンクが浮かぶかもしれませんが、不動産投資ローンを受けられるのは、メガバンク、地方銀行、ノンバンクなどがあります。
金融機関からの不動産融資は増加傾向にあるとはいえ、スムーズに融資を受けるには、金融機関の特徴を知ることも大切になります。

メガバンク

メガバンク

三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行が、メガバンクと呼ばれる3行です。
メガバンクでローンを組む場合のメリットは、金利が低いこと。
地方銀行や信用金庫の金利が2.0%から3.5%でスタートするのに対し、メガバンクでは保証人を入れればはじめから1%以下になることもあるようです。
その反面、属性(年収や勤務先など)は高いものが求められ、審査は厳しくなるので、それがデメリットとしてあげられるでしょう。

三井住友銀行、みずほ銀行には、ワンルームマンションへの投資にも使えるアパートローンという商品があります。
みずほ銀行を例にあげると、利用者の条件は、「満20歳以上の方」「安定した収入のある方で、前年度税込年収200万円以上の方」とあり、これだけ取ってみれば条件としては緩そうに感じますが、実際は自己資金や年収、資産状況などを厳しく審査されるので、ある程度の年収や資産がないと、審査には通りづらいと考えられます。

低金利で融資が受けられるものの、審査のハードルは高いのが、メガバンクです。

地方銀行

地方

地方銀行は地銀とも呼ばれ、全国地方銀行協会の会員で、各都道府県内など地方を営業基盤としている銀行です。
地方銀行と呼ばれてはいますが、法律上は都市銀行と同じ普通銀行です。
金融庁が発表している2019年4月の銀行免許一覧によると、全国の地方銀行は、全国地方銀行協会の会員である(第一)地方銀行64行、第二地方銀行協会の会員である第二地方銀行39行の、計103行となっています。

本店を置く都道府県を中心にして支店が在り、地域企業や地元商店、個人をはじめとする地域に密着した取引先の多様な金融ニーズに細かく応えるのが特徴です。
また、地域振興や街づくりなど、地域に密着して金融を主導するのも大切な役割となっています。
従って、各金融機関の資産規模も様々で、比較的大きな横浜銀行、千葉銀行、静岡銀行を3大地銀、ここに常陽銀行、京都銀行、福岡銀行を加えて6大地銀と呼ぶこともあります。

地方銀行で融資を受けるメリットは、メガバンクに比べれば審査のハードルが下がることです。
一方のデメリットとしては、業務エリア以外の不動産物件だと融資が難しくなることがあげられます。
各地方銀行ではワイドローンと呼ばれる、不動産投資にも使える個人向けの金融商品を用意していることが多く、該当する金融機関の支店が置かれているエリアであれば、融資を受けられる可能性があります。
あくまでも目安としてですが、年収500万円以上なら居住エリア内の約2割の金融機関が融資候補だと考えられます。

このように、比較的審査に通りやすく、業務エリア内の物件であれば融資が受けやすいのが地方銀行です。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、国が100%出資する、「一般の金融機関を補完する機関」となっています。
中小企業経営者や個人事業主が、銀行で融資が受けられないという場合に、日本政策金融公庫の融資制度で、事業資金や運転資金の調達を助ける働きをしています。
日本政策金融公庫で融資を受けるメリットは、他の金融機関では融資が難しいとされた人でも審査が通りやすく、金利が低いことがあげられます。
一方、融資期間が短いので月々の支払いが増えますから、こちらがデメリットとしてあげられるでしょう。
「女性、若者/シニア起業家支援資金(新企業育成貸付」を例にあげると、利用条件は「女性または35歳未満か55歳以上の方であって、 新たに事業を始める方または事業開始後おおむね7年以内の方」となっています。

一般的には融資が受けにくい、女性や若年層、中高年が融資を受けやすいのが、日本政策金融公庫です。

ネットバンクやノンバンク

ノンバンクとは、預金の受け入れを行わず、融資に特化した銀行以外の金融機関です。
ネットバンクはネットバンキングで取引きを行い、店舗を持たないか、あるいは限られた店舗しか持たない銀行を指します。
ノンバンクは金利がかなり高いので、不動産投資にはあまりおすすめできません。
ネットバンクにも不動産投資ローンがあり、申し込みもインターネット上でできるので手軽ではありますが、年収700万円以上であることや、融資実行時の年齢制限があるなど、審査は厳しい傾向にあります。

主だった金融機関の特徴をご説明してまいりましたが、いかがでしたでしょう。
年収の高い方が融資を受けようとすると個人属性がいいと判断され、物件の評価が多少低くてもローンが組めてしまうことがあります。
一方、属性があまり高くない方は良い物件を吟味して購入し、融資を受けるという傾向もみられます。
不動産投資で成功するため、良い物件を慎重に見極め、自分にとって有利な条件の金融機関から融資が受けられるようにしていきましょう。

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