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不動産投資のレバレッジ効果とは?

2019年8月27日専門知識編

レバレッジというワード、少しでも投資に興味がある方ならば、耳にしたことがあるでしょう。

投資におけるレバレッジ(leverage)とは、自己資金を元にした借り入れを利用することで、取引ができる金額を自己資金以上に引きあげ、収益を高める方法を指しています。
レバレッジというのは、「てこ」や「てこの原理」を意味しています。
てこを使えば小さな力で重いものが持ち上げられるように、小さな資本力でも大きな資本を動かせるという意味合いで、「レバレッジ効果」「レバレッジがかけられる」「レバレッジをきかせる」など、独特な言い回しで使われます。

不動産投資の場合のレバレッジは、これとはまた少し違う意味合いになるのですが、初期費用などがあまりかからないのに、大きな資金の運用ができるという形で、レバレッジというワードが使われています。

少ない自己資金で大きな金額を動かすことが可能になるレバレッジ効果を最大限利用するのは、不動産投資の1つの考え方になっています。

レバレッジをきかせて高額物件の入手を可能に

マンション

投資用に限らず、不動産物件の価格は数十万円程度で購入できるものではありません。
不動産投資をはじめる際、ほとんどの方が、まず金融機関などから融資を受けて資金を調達しようとするはず。

ただ、たとえ手元に現金で購入できるくらいの自己資金がある場合でも、融資を受けて不動産を購入するのが、不動産投資ではセオリーといわれているのです。
これを聞いたら、融資を受けずに購入できるのに、借金をして金利を払う必要がどこにあるのか、と思われることでしょう。

近年は稀に見る低金利時代です。
たとえ融資を受けたとしても、不動産投資では融資を受け、手元の資金は他の投資に充てるなどすれば、投資という枠に使える資金がトータルで考えると増えることになります。
このことで手元にある資金よりも収益が大きく優ることになれば、レバレッジ効果を利用したことになるというわけです。

また、自己時金として1,000万円あったとします。
その1,000万円で投資用不動産を現金購入しようとすれば、1,000万円以下の物件しか手に入りません。
一方、その1,000万円を元にあと2,000万円借り入れをすれば、3,000万円の投資用不動産を購入できることになります。

自己資金と借入金を併用することで、より高い収益を見込める高額な物件を入手する。
これもレバレッジを意識した、積極的な不動産投資のスタイルといえます。

高額融資も現物担保でスムーズに

そもそもなぜ不動産投資に対して金融機関が融資をしてくれるのか、不思議に思われる方もいることでしょう。
これがもし、FXなどの金融商品などであったら、そこに投資がしたいから2,000万円貸してくださいといわれても、金融機関が素直に耳を貸してくれるとは思えません。

しかし不動産投資に限っては、さほど高い金利でもなく高額の融資が受けられます。
いくら融資を希望する人の勤務先が長期安定の大企業であったり、公務員であったとしても、これは不思議なことではありませんか?
もちろん金融機関はちゃんと返ってくると思える要素がなければ、お金を貸してはくれません。
そのお金が返ってくると思える要素が、融資されたお金で購入する投資用不動産なのです。

金融取引などで投資する場合、損益が出てしまうと資金そのものが目減りしてしまうことになります。
そうなれば、回収しようとした時にそれが不可能となることも、十分予想されます。
金やプラチナ、不動産など、実際に形があって、そのもの自体に価値があるものは、実物資産・現物資産と呼ばれています。
つまり不動産であれば、返済が滞ったとしても投資した不動産自体を処分することによって、貸したお金の回収が容易になると考えられています。
一種の担保のような役割りをしているわけですが、だからこそ、不動産投資に限っては低い金利での融資が受けられるのです。

ですから、融資を受けて購入しようとしている投資用不動産自体の評価も大切になります。
評価額が高ければ高く、低ければ低く融資額の提示がされることになるでしょう。

レバレッジのフル活用で効率のよい資産形成を!

お金 時計

自己資金が必要なはずの投資ですが、不動産投資であれば融資を活用して投資をはじめることが可能になります。

たとえば、1,000万円の投資用不動産を購入する時、1,000万円の自己資金を貯めてから購入するよりも、200万円の自己資金で800万円の融資を受けて購入するほうが、短期間で収益の回収が進みます。

このようにレバレッジを意識すれば、同じ物件を購入するにしても、効率よく資産形成ができることになるのです。
さらに投資用不動産は、入居者からの家賃収入で融資金の完済をしたあとにも、不動産という実物資産が手元に残ることになります。

金利が低く、不動産の利回りが高い昨今、レバレッジ効果が最大限活かせる状況にあるといえます。
不動産投資ならではのレバレッジを活用して、ぜひ効果的で安定した収益を得て、明るい将来につなげましょう。

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