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不動産投資ローンと住宅ローン…違いって?

2019年7月31日専門知識編

将来に漠然とした不安がある今、投資をして備えておこうと考える人は多いと思います。

しかし、いざ何かはじめてみようと思っても、投資にリスクはつきものだといわれ、二の足を踏んでしまっている方もおられるかもしれません。

不動産投資は、中でも比較的リスクが低い投資だとされています。
とはいえ、不動産を購入するとなれば、数百万円、数千万円を用意しなければなりません。
手元に投資用に使えるまとまった資金があれば話は別ですが、大抵の人にはそんな余裕はないでしょう。
そんな時に金融機関から借りることができるのが、不動産投資ローンです。

家などを購入する際に、大抵の人はローンを組んで資金を借りますが、それとは別に投資向けのローンが用意されているということなのです。

今回は、不動産投資ローンについて学んでいきましょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローン

マイホームを手に入れようと思った時、特にサラリーマンの方などはまず頭金はいくら用意して、残りは月々いくらで何年間のローンを組んで…などと考えますよね。

この時に金融機関で組まれるのが、一般的に住宅ローンと呼ばれるもので、実際に自分が購入した物件に住むことが前提条件。
金融機関は個人が住む不動産物件の購入のために、貸付をします。

一方、不動産投資ローンは、購入した物件に住むことが目的ではなく、その物件から得られる利益が目的になります。
金融機関は、投資という事業に対して貸付をすることになります。

TVで流れる金融機関の住宅ローンのCMでも、「※投資用にはご利用になれません」のようなテロップが出ているのを見た記憶がある方もおいででしょう。

個人に対して融資される住宅ローンは、返済が滞ることがないかどうか、その人の収入が安定していることが重要視されます。
サラリーマンや公務員のような安定した収入があれば、基本的に住宅ローンを組むことが可能です。

一方、不動産投資ローンの場合は、不動産投資という事業に対しての融資ということになります。
ですので、その事業が継続して生み出す収益力も、審査の対象になるのです。

自ずと不動産投資ローンの方が、審査としては厳しくなる傾向がみられます。
しかしその際にも、フリーランスや自由業であるよりも、サラリーマンなどの方が安定した収入があると判断されて、融資は受けやすくなります。

不動産投資ローンの審査ポイントは

もし自分が誰かにお金を貸すとしたら、どうでしょう。
貸したお金がきちんと返ってこないのは一番避けたい事態ですから、月々の返済が滞らないかなど、入念に調べますよね。

・ポイント1:年収

金融機関もそれと同じで、貸し付ける相手の勤務先や年収、自己資金などを重視します。
現在の収入も大切ですが、将来的にどの程度の収入が見込めるかなどは、勤務先の評価も含めて審査されます。
いわゆる大手企業や上場企業など、資本がしっかりしていて経営が安定していると目される企業が勤務先であれば、融資を受ける際には有利だといえます。

そうはいっても現在の収入ももちろん大切で、今高収入でさらに将来的にも不安の少ない勤務先であるなら、融資を受ける条件としてはさらに有利に働きます。

・ポイント2:物件の収益性

金融機関は投資物件を担保としても見ています。
つまり、購入しようとする物件の周辺での取引実績や、その物件から得られる収益性も、担保として評価されるのです。

不動産投資物件の場合、退去者が出てしまったあとに中々次の借り手がみつからないといった、空室リスクというものがあります。
駅から遠い、交通が不便、周辺の環境があまり良くない…など、そこに住みたいと思う人が居なければ、いつまで経っても空室のままになってしまいます。
そうなればやむなく賃料を下げて募集をしなければならないなど、見込んでいた収益が得られないという結果にもなりかねません。
購入しようとしている物件は、果たしてそのようなリスクに晒されないで済むものなのか、ご自身で見極めることも大切になるわけです。

不動産投資ローンの融資額はどの程度?

融資額

不動産投資ローンの借入れ金額の目安は、年収の7倍から8倍程度とされており、年収が500万円であれば、融資限度額は4,000万円程度と考えられます。
年収が高い方が、多くの借入れができることになります。

とはいうものの、不動産投資ローンの場合、金利は住宅ローンとして融資を受ける場合よりも高く設定されます。

また、借主の職種や物件の収益性などによって、年収に対する融資額の倍率は大きく変動することがあり、ケースによっては、年収の15倍以上の借り入れができることもあるようです。

不動産投資をはじめる際、自己資金を貯めるよりは融資を受けたほうがはやいといわれています。

しかし、借りたものは返さなければなりません。

比較的リスクが低いとされる不動産投資ではありますが、潜むリスクはゼロではありません。
目先の利益にばかり目を向けること無く、融資の額も慎重に判断することが必要です。

時には不動産投資のプロのアドバイスを受けるなどして、しっかりとした投資プランを立てることをおすすめします。

これからマンション運用を始めたい方へ

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