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不動産投資の強敵・家賃滞納対処法

2019年9月18日専門知識編

将来の資産構築のために投資をはじめようとしている方も多い昨今ですが、中でも比較的リスクが低く、安定したリターンが見込めるのが、不動産投資だといわれています。

これから投資用不動産を購入して大家さんになろうとしている方、すでに投資用不動産を購入して大家さんとして歩み出している方、色々な方がおいでのことと思います。
しかし、比較的低いとはいえ、そこに潜むリスクは無論ゼロではありません。
その中でも一番避けたいものが、家賃の滞納です。
そこに入居者が居るにもかかわらず、投資した物件からの収入がゼロになってしまうという事態は、投資している側からすると非常に大きなダメージになります。
そこで、家賃滞納が発生した場合にはどう対処したらいいのか、その対策などをご紹介してまいりましょう。

家賃滞納には理由がある

家賃滞納

家賃を滞納してしまう人には、いくつかの傾向がみられます。
一つは、単純に入金を忘れたり、大家さんに持って行くのを忘れたというケースです。
入金したつもりでとか、忙しくて日にちを間違えていたなど、理由はそんなところでしょうが、このタイプはたまたまそうなってしまっただけなので、さほど問題にはなりません。

一方、問題になるケースの1つ目は、仕事上のトラブルなどで収入が途絶え、支払いが困難になってしまった入居者の場合です。
解雇されたり転職したりして収入が下がってしまい、家賃に回すお金がなくなってしまったなどが理由のことが多いでしょう。
2つ目は、元々生活習慣やお金にだらしなく、家賃の滞納をしてもさほど気にかけないような入居者の場合です。
このケースだと、慢性的な滞納者になってしまうことが、容易に想像できます。

もし家賃滞納が発生してしまったら…

まず、期日になっても入金が確認できなかった場合には、日をおかずに入居者に問い合わせをしましょう。単純に忘れていただけの場合、すぐに入金されるでしょうから、投資家の不安もそこで解消されます。また、すぐに電話をかけるなどのアクションを取れば、そうした入居者にも、次からは忘れないようにしようという意識が芽生えます。

しかしこれが1週間、あるいは1ヶ月、何も無かったらどうでしょう。
支払いが困難でも、だらしないだけにしても、「多少遅れてもいいんだ」「これぐらいなら許されるんだ」といった受け取り方をされてしまう恐れがあります。

このような考え方をされないためにも、滞納があった場合は、1週間以内になんらかのアクションを起こすことが一般的です。

そもそも家賃を督促するのは…

家賃を滞納している入居者を募集したのはそもそも仲介会社なのだから、仲介会社が責任を持って対応してほしいと考える投資家もおられるでしょう。
しかしこれは、仲介会社とどういう内容の契約をしているかによります。

客付けと呼ばれる入居者の斡旋だけを行う仲介会社であれば、その業務の責任は入居者を探すことに対してだけなので、家賃滞納に対応する義務はありません。
物件の管理を管理会社に委託している場合、家賃の回収なども請け負っているならば、管理会社が対応することになります。
管理会社を使う場合は管理料が必要になりますが、副業として不動産投資をしている場合は、委託してしまうのが無難です。

家賃を督促する際の対処法

ここで気をつけたいのは家賃の督促をする際、入居者に対してあまり強い態度に出ないようにすること。
高圧的に出ると、逆効果になる場合があるからです。
まず家賃を滞納している入居者に、支払いの意志があるか、なぜ家賃が払えないのかを確認します。
理由をきちんと聞いたうえで、支払期日を確定しましょう。
しかし、話を聞いてみて今後も滞納が続いてしまう恐れがあると考えられる場合には、はやめに保証人に連絡するのも一案です。
保証人にしてみれば、金額が大きくならないうちに対応した方が良いとも考えられるからです。

支払期日に入金が無かった場合には

裁判

話し合って入金日を決めたにもかかわらず入金がされなかった場合でも、高圧的な態度で入居者に接することは謹んでください。
そして、これ以上滞納が続いた場合には、保証人に相談することや、法的な手段を使うことも視野に入れていることなどを、毅然とした態度で伝えることが大切です。
家賃滞納も長引けば金額が大きくなりますし、お互いに感情的になりがちなので、とにかく冷静になることを心がけましょう。
場合によっては保証人も交えながら、支払われるまで話し合いを続けるしかありません。

保証人を交えても事態の改善が見込めなければ、この先の手段は訴訟しかなくなってしまいます。
訴訟を起こせば部屋の明け渡しの判断を裁判所に委ねることになりますが、半年以上の滞納が続いていて督促にも応じない場合であれば、明け渡しの判決が出ることになるでしょう。

家賃滞納のリスクを減らす対策とは

入居者と契約を結ぶ時から、家賃滞納のリスクを減らす対策が可能です。

・まず審査の徹底を
単純なことですが、入居希望者の審査を厳しくすることです。
職業は収入につながるところですから、重要なチェック項目になります。
また、短い時間の中では難しいかもしれませんが、人柄なども見極めることが大切です。
保証人についても、いざという時に家賃の請求が可能であるのか、住所や年齢、職業などの確認が必要です。
空室を抱えている時など、つい審査基準を甘くしてしまいたくなるかもしれませんが、そこで結局、家賃滞納というリスクを抱え込んでしまわないよう、十分考えて結論を出してください。

・家賃保証会社を利用する
最近よく耳にする、家賃保証会社を使う方法もあります。
家賃保証会社とは、家賃滞納があった場合に、立て替える形で家賃の支払い対応をする会社です。
滞納が起きても決められた期日までに賃料が支払われますから、投資家にとっては非常にありがたい存在です。
ただ、入居者側が初回保証料や数年ごとの更新料を支払う必要があるので、この仕組みについてはきちんと説明する必要があります。
また、家賃保証会社自体が倒産してしまった場合、家賃の保証がなくなるばかりか、他の保証会社を探したり、新たな契約を結んだりしなければなりません。
家賃保証会社を利用する際には、経営状況などの確認も、しっかりしておきましょう。

投資用不動産の賃貸経営における大きなリスクの1つが、家賃滞納です。
入居者審査からそのことを意識して、もし家賃滞納という事態が起こった時には、はやめの対応をこころがけてください。

これからマンション運用を始めたい方へ

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