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不動産投資で必須のランニングコストとは

2019年11月20日専門知識編

このところ不動産投資に興味があるという方が増えているようです。
その背景にはやはり年金の不足や将来への不安があるようですが、実際に不動産投資をはじめるにあたっては、様々な不安がついてしまいがち。

不動産投資をはじめる際、資金はどのくらい必要なのか。
購入した物件を維持していくには、はたしてどの程度の費用がかかるのか。
決して安い買い物ではありませんから、色々なことが気がかりなのは当然です。

そこで今回は、不動産投資物件を購入した場合どれくらいの維持費用=ランニングコストが必要なのか、忘れてはならない項目についてご説明いたしましょう。

ランニングコストとは

グラフ

不動産物件を購入した場合、維持費がかかるのは当然のこと。
ランニングコストとは、この維持費を指しており、この計算を誤った場合、後々資産形成の計画に影響が及ぶことも考えられる、重要なポイントです。

まずランニングコストの意味ですが、これは投資用不動産物件の建築後にかかる費用を指しています。
建築後に物件の維持管理に必要な費用、つまりコストのことですね。
それに対して「イニシャルコスト」と呼ばれるものもあります。

イニシャルコストとは、新しく事業を開始する場合に備品などを揃えるのに必要な、初期費用のこと。
不動産物件の場合であれば、設計費用から始まって、実際の建設費用など、完成までの総額を指しています。

そして、イニシャルコストとランニングコストを合わせ、解体するまでにかかる、いわば生涯費用をライフサイクルコストと呼んでいます。

ランニングコストに含まれるもの

電卓

では、具体的にランニングコストに含まれるのは、どのようなものがあるのでしょう。
すぐに思い浮かぶものには、管理費や修繕費などがあると思いますが、その他にも様々な費用がかかります

管理費

不動産投資でワンルームマンションなどを区分所有した場合、通常建物自体の管理はすでに管理会社との業務委託契約が済んでいると思いますが、この業務委託費が管理費ということになります。
また、管理業務は不動産物件そのものと、入居者に関わるものとに大きくわかれています。

・建物に関するもの

建物などのハード面を管理していくことは、ビルマネジメント、あるいはビルメンテナンスなどと呼ばれ、BM業務などともいわれます。
管理業務は投資用物件の設備の点検や共用部分の清掃や、生け垣や植栽、防災や消防設備などの保守管理、時には警備など、建物に関する業務を幅広く担います。
管理方法などによっては外観に影響が出ることにもなるので、空室リスクを低くするためには非常に大切な業務だといえるでしょう。

・入居者に関するもの

プロパティマネジメント、PM業務と呼ばれる管理業務では、入居者の募集や家賃回収など、入居者に関わる業務を担って、オーナーをソフト面からサポートします。
テナントや入居者の募集からはじまって、賃貸契約の締結や契約の更新、賃料の回収、滞納者への督促、クレーム対応など、個人では対応が難しくなるような業務も含まれています。
このような管理を委託した場合の費用は、各社によって様々ではありますが、概ね家賃収入の3%から5%程度です。
なお、入居者の募集の場合、管理費とは別に仲介手数料や宣伝広告費が必要になることもありますから、それも考慮に入れておきましょう。

修繕費

建物を維持していくうえでは、欠かせない費用です。
入居者側からしてみれば、見た目が悪い物件は敬遠するのが当然ですから、投資用物件の価値を損なわないようにするためにも、適切な修繕が必要になります。
また、入居者が退去した際もリフォームをして、次の入居者がスムーズに決まるようにしなければなりません。

共用部の水道光熱費

区分所有のワンルームマンションなどでも、エントランスや廊下の照明にかかる電気代や、植栽への水やりや清掃に使う水道代など、共用部分での水道光熱費を負担する必要があります。
建物自体の規模にもよりますが、年間で10万円以上と考えておくと無難です。

除雪に関する費用

雪国や気温が下がるエリアでは、除雪費なども欠かせない費用として必要になります。
一般的にですが、1回の除雪にかかる費用は数万円から10万円程度です。
ただ、天候のことなので、ひと冬に何回除雪が必要になるかは、年ごとに変わってきます。

税金

不動産投資を行う中で、逃れられないのが毎年納める税金です。
主に考えられるのは、固定資産税、都市計画税、所得税の3つになります。

・固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日の時点で所有している不動産に対して納める税金です。
固定資産税の税額は、所有不動産の固定資産税評価額×1.4%で計算します。

固定資産税評価額というのは、固定資産税を決める際の基準となる評価額を指します。
これは、土地や家屋などをそれぞれどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京23区は各区)が個別に決めています。
従って、その額は市町村によって異なりますが、建物の場合、一般的には物件価格の50%から60%程度が目安です。

・都市計画税

都市計画税は、市街化区域内に土地や建物を所有している場合に納めます。
都市計画事業や土地区間整理事業に充てるための税金で、道路や上下水道の整備に使われるもの。
固定資産税評価額×税率(上限が0.3%)で計算されます。

・所得税

不動産投資で得た所得にも、当然所得税がかかります。
個人が副業として不動産投資を行っている場合、サラリーマンであれば、給与所得と家賃収入での所得とを合算したものから必要経費などを差し引いた、課税所得を基に計算することになります。
(家賃収入-必要経費)-各種控除=課税所得 ということです。

法人化している場合には

・法人税

不動産投資を個人の副業として行っている場合でも、法人化していれば、もちろん法人税を納める必要があります。
利益から経費を差し引いた金額から算出されますが、法人税の場合は個人所得よりも経費として認められる範囲が広くなります。

・税理士や会計士の費用

法人化していれば経理業務が複雑になるので、一般的には税理士や会計士に業務を依頼することになります。
会計顧問料としては月3万円から10万円程度、決算時には業務の代行で数十万円かかる場合も考えられますが、これは無論、ケースバイケースになります。

・登記等変更費用

法人化すると会社の移転や役員の変更があれば、届出をしなければなりません。
会社の本店所在地変更では、登録免許税として3万円から6万円と、意外と費用がかかります。

このようにランニングコストを念頭に置いて、収支計画を慎重に立てた上で投資をはじめるのは、不動産投資では必然です。
また、ご自分で立てた収支の計画に不安や疑問があれば、不動産投資のコンサルタントなどに意見を仰いでみるのもよいでしょう。

これからマンション運用を始めたい方へ

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