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税理士と二人三脚で行う不動産投資

2019年12月18日専門知識編

これから不動産投資をはじめようというビギナーの方々は、税理士についてどんなイメージを持たれているでしょう。
税理士というと、どうもお堅いもの、とっつきにくいものと思われている方が多いようです。

しかし、不動産投資をはじめるからには、税理士との付き合いは欠かせないものとなってきます。
街なかの個人商店や企業などでも、税金面では税理士の力を借りなければ、正しい納税ができないというほどです。
税理士は企業や個人の税務を担い、アドバイスをしてくれる重要な専門家だといえるでしょう。
また、良い税理士に出会うことが、不動産投資を成功させる第一歩と言っても過言ではありません。
そこで今回は、不動産投資における税理士の役割や、どう付き合っていけばよいのかをお伝えして参りましょう。

税理士は、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、弁理士、行政書士、社会保険労務士などと同じ、士業と呼ばれる職業で、職務上必要な場合には、戸籍や住民票などについての請求権が認められている国家資格です。
面倒なのは税金の計算なのに、その方面の専門家である税理士までがなんとなく敬遠されがちなのは気の毒な限りですが、それも様々な分野の税金に関わる部分の計算が、ひどく面倒であることの現れなのかもしれません。

◆税理士の仕事とは

税理士

税理士は先にも述べた通り、国家資格です。
この資格がない場合、仕事として税務の顧問などに就くことは禁じられています。
企業や個人事業主、不動産オーナーの会計処理の代行、確定申告書の作成や、節税のアドバイスをするのが仕事の概要になります。
また、節税対策や納税対策を行ったり、贈与税や相続税の申告の代行や、税金対策や財務面でのアドバイスをすることも。
自分の持つ税法の知識を駆使して、利益を上げていく方法やフローを考えるのも、税理士の大切な仕事の一環です。

不動産投資は事業ですから、売買時などにも様々な形で税金が関わってきます。
そういった場合に、依頼主である不動産投資主を税務面でサポートするのが、税理士の仕事になります。
不動産投資の場合は節税が目的であることもしばしばありますが、税制は度々特例などができたり、期限が決まっていたものが延長されたりするもの。
副業として不動産投資を行っている場合、それを日々フォローするのは大変です。
税理士はそれが仕事ですから、節税対策でも最適なアドバイスをするはずです。

不動産投資と税理士

税理士が不動産投資に必要なのは、税法上認められている節税のメリットを知らないばかりに、高い税金を納めてしまうことがあるからです。
相続対策が不十分で失わなくて良い資産を失ってしまったり、中途半端な知識で行った節税対策が認められず、追徴課税をされてしまったりという事態は、少なくとも税理士を入れていれば防げるでしょう。
投資家が自分で勉強することは大切ですが、さらなる専門知識を持っているのが、税理士だということです。

◆不動産投資に関わる主な税金

不動産投資をはじめると、物件の購入費用を含め、様々な局面で資金が動き、そしてその度に税金が関わってくることになります。

不動産の取得時

・印紙税
収入印紙とは、印紙税という税金を租税や行政に対する手数料の支払いに利用する証票で、契約書や領収書などの書類に印紙を貼ることで、国や行政に税金を納めたことになります。
不動産売買においては、「不動産売買契約書」に貼付する印紙税、住宅ローンの借り入れでは、金融機関との「金銭消費貸借契約(ローン契約)」にも収入印紙を添付する必要があります。
この場合の印紙税は、契約書に記載されている金額に応じることになります。

以下、主だった税金をあげておきましょう。

・不動産取得税
・登録免許税

不動産所有期間

・固定資産税
・都市計画税
・所得税(家賃収入に対して)

不動産売却時

・印紙税
・所得税・住民税(譲渡益に対して)
・登録免許税(抵当権抹消登記等)

不動産相続時

・相続税
・贈与税(生前贈与などで節税を行った場合)

◆税理士はこんな場面で不可欠に

確定申告

不動産投資で家賃収入や売却益などが発生すれば、その収入に対する納税義務が生じます。
その際、収支をまとめ、売上に対して経費がどれくらいかかったのかを申告するのが、確定申告です。
経費が多ければその分所得が低くなるので、経費を多くしたいところではありますが、適切な申告をするためには税理士のアドバイスが有効になってきます。

相続対策

投資した不動産が相続税の対象になるのであれば、相続税対策も考えなければなりません。
資産自体が高額で、そのうえ税率が高いこともあり、相続税は対策をした場合としなかった場合で大きな差が出ます。
相続税対策を専門にする税理士が多いほどニーズが高いので、そのサポートを求める人が多いということになるでしょう。

節税対策

法律の範囲内で納税額を抑えることは節税と呼ばれ、誰もが行うべきものです。
不動産投資はそのルートがいくつもあるうえに制度自体も複雑なので、ここでもやはり専門家である税理士のアドバイスを仰ぐのが賢明です。

消費税の還付

売り主が消費税課税事業者である場合、不動産の物件購入には消費税がかかります。
この場合、売上が消費税非課税売上住宅の家賃収入だけであれば、不動産投資家は非課税扱いとなりますが、課税売上が1,000万円を超える場合は課税事業者扱いになります。
そして、受け取り消費税が支払い消費税を超える場合、消費税の還付を受けられます。

※不動産物件は購入額が大きいので、適切な対策を講じなかった場合の損失が大きくなりますから、自分に合った税理士に相談することをおすすめします。

◆不動産投資が得意な税理士を探すには

税理士

自分が求める税理士をどうやって探したらいいのか、悩ましいところもありますが、これはネットを利用するのが一般的でしょう。
税理士を紹介しているサイトもあり、予めその税理士が得意な分野の記載があるので、目的に合った人材にたどり着ける確率が高くなります。
また、知り合いで既に税理士に税務を依頼している人が居るならば、紹介してもらうのも情報収集に役立つかもしれません。

また、自身も不動産投資をしていたり、固定資産税や相続税、贈与税といった資産税と呼ばれる分野に実績があるかどうかも、不動産投資を得意とする税理士かどうかを見極めるポイントとして上げられます。

税理士に仕事を依頼すれば、無論その分の費用がかかります。
しかし、本業が忙しい状態だったり、相続税対策や、銀行からの融資の審査をこれから受ける予定がある場合には、複雑な税務の仕事は税理士に依頼するのが無難です。

また、これから不動産投資を拡大させようとした場合も、不慣れな税務に時間をかけるより、その時間を投資物件の調査などに使うほうが有益でしょう。
不動産投資のビギナーであればこそ、任せるところは専門家に任せ、安心して投資家への道を踏み出すことをおすすめします。

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