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不動産投資には東京を選ぶべき理由

2019年10月30日専門知識編

これから不動産投資をはじめようという方なら、まずどこの物件を購入すべきかというのが、頭を悩ませる最大要因の1つではないでしょうか。

人が多く集まる都市部の物件か、ファミリー層が多いエリアなのか、それともいっそ地方の物件か。
どこのエリアを選んだとしても、それなりのメリットとデメリットはありますが、今回は不動産投資をはじめるにあたってはセオリーともいえる、ワンルームマンションを例にして、もっとも多くの投資用不動産物件が見られる、東京エリアに絞ってご紹介してまいりましょう。

東京のワンルームマンションに投資するメリットとは?

■投資用不動産物件の最大の敵は空室リスク

マンション空室

オリンピックを控えた東京は、言うまでもなく日本の首都です。
開催地に決定してからは湾岸エリアに設けられる選手村をはじめ、その経済効果など話題には事欠くことがありません。
東京の不動産価格は上昇を続けており、この傾向は今後も続くことが予想されています。

■東京のワンルームマンションは入居率が高い

東京の投資用不動産物件の入居率は、他のエリアに比べると明らかに高くなっています。
なぜかというと…

・元々人口が多かった

江戸時代から百万という、世界的にも突出した人口を抱える都市であったのが東京です。
近年出生率が激減して、少子高齢化、人口減少というスパンに入った日本ですが、東京だけをとってみれば、人口減少に転じる様子はみられません。
東京の人口は減少するどころか、増加の一途をたどっています。

・企業の本社や官公庁が東京に集中している

元々首都として人口が多かったところに、高度経済成長期を経て続く一極集中も、東京の人口が減少しない要因としてあげられるでしょう。
日本国内の上場企業は3800社弱ありますが、東京にはその半数にあたる約1900社が本社を置いていて、上場されていない株式会社数でも約57万社が登録されているのが現状です。
国内第二の都市といえば大阪ということになるでしょうが、大阪を本社とする上場企業は約420社、株式会社数は23万社弱といなっています。
また、一極集中を解消する目的で、中央省庁などを地方移転させる方針で調整を進めてはいるようでしたが、文化庁の京都移転以外は何の結果も出ていません。

・大学や専門学校が多い

企業や官公庁ばかりでなく、東京には大学や専門学校も多く集まっています。
大学生なら4年間、専門学校生でも2年間、ほとんどが在学中は同じところに住み続けることになるでしょう。
そういった学生は、家賃や生活のしやすさなどからワンルームマンションや、単身者向けの1K程度の物件を選ぶ傾向があります。

・外国人の流入が増加している

全国的に見ても外国人は増加傾向にはありますが、やはり東京に流入してくる外国人の数は他を引き離して多くなっています。
こういった人たちの需要も、ここ数年変わらず高い水準で推移しています。

・世界でも有数な経済規模と安全性を兼ね備えた都市であること

東京は域内総生産順ではニューヨークやロンドンなど、他の主要都市と並んで常にトップクラスであり、また先に発表された安全な都市の順位でも一位となっています。

このように見てくるとおわかりになるでしょうが、投資用ワンルームマンションでの最も懸念されるリスクの1つである空室が、生まれ難い環境が東京では整っているのです。

東京のワンルームマンションに投資するデメリットとは?

■東京の投資用ワンルームマンションはちょっと高い…

ワンルーム

供給しているのに常に需要があるということは、投資用のワンルームマンションの価格も下がらないということになります。
人気があるので家賃の設定も高くはできますが、表面利回りだけを取ってみると、購入するメリットはあまり無いように見えてしまうかもしれません。
しかし、先にご説明した人口流入が続いている現状をみると、空室リスクは地方の物件より格段に低いといえるでしょう。

■東京の中で家賃が高く設定できるエリアは?

東京23区の中で家賃を最も高く設定できるのは、渋谷区、港区、中央区、目黒区の4つの区域になっています。
渋谷区は世界的な観光スポットになっている渋谷駅近くのスクランブル交差点や、住みたい街ランキングでも上位ランカーの恵比寿エリアに加え、松濤のような高級住宅街も擁しています。
港区内には六本木や赤坂などの流行の発信地、白金や青山、麻布のような大人の街も在り、湾岸エリアのお台場も区域内です。
中央区は銀座をはじめ、日本橋や人形町、八丁堀を擁する、古くからの江戸の中心地だったエリア。
そして目黒区には、人気の中目黒や自由が丘と並んで、鷹番や碑文谷のような高級住宅街もみられます。
上記のエリアであれば、街自体の人気で賃貸経営も安定した形で続けられるでしょう。

次に高めの家賃設定が可能なのは、新宿区、千代田区、品川区、文京区、豊島区、世田谷区となっています。
新宿区はいわずと知れた、東洋一の繁華街と呼ばれる歌舞伎町エリアを抱えていますが、区域には江戸時代から続く古い街も多く、西新宿の高層ビル群とは裏腹な、小さい民家やワンルームマンションなどもみられる地域です。
池袋の在る豊島区は、近年池袋が住みたい街にランクインしてくるなどして、人気が高くなっているようです。
広い区域を持つ世田谷区は、下北沢や成城学園、二子玉川などの人気の街や、三軒茶屋のような古くて新しい街、それに等々力のような高級住宅街も在り、幅広い層に注目されています。

中野区や江東区、大田区などは、標準的な家賃設定のグループです。
大田区には田園調布もありますが、このグループでは区域に繁華街などはなく、一般的な住宅街がほとんどなので、同じ区の中でも選ぶ鉄道路線や駅などで、大きく街のイメージが変わります。

葛飾区や江戸川区など、東京でも千葉と接する北のエリアは、最も平米単価が低いので、このエリアを狙うなら物件の購入価格をいかに抑えるかがポイントになります。
ただ、この地域も最近では東京アドレスでありながら生活コストが低く抑えられる、コスパの良い街として人気が出てもいるようですから、ニーズをしっかり握っておくなどすると良いでしょう。

また、23区以外では杉並区と接し、常に住みたい街ランキングの上位ランカーである吉祥寺を擁する武蔵野市が、平米単価では中野区などと並ぶ水準となっています。

不動産投資を考えるなら、まず東京のワンルームマンションをおすすめする理由、おわかりいただけたでしょうか。
東京は鉄道もバスも路線が多く、そのエリアの利便性も、生活スタイルによって細かく分かれる傾向があります。
家賃相場が安いからといって、利回りが低くなるとは限りませんので、物件選びは慎重に行うようにして、不動産投資を成功させてください。

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