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不動産投資を妻名義で行うには?

2020年1月29日専門知識編

将来への不安などから、様々な投資に注目が集まっている昨今。

不動産への投資は、比較的リスクが低いものとして、はじめてみようかと考える方も多くなっています。
しかしサラリーマンの場合、会社の規則で副業が禁止されていることも多く、はじめる前から躓いてしまうことになりかねません。
そんな中、配偶者の名義で不動産投資をはじめる方もおられます。
配偶者に不動産オーナーになってもらえば、自分たち夫婦の収入として不動産投資ができるのです。

しかし、収入が少ない妻(夫)名義で不動産投資が可能なのか、融資を受けたりすることができるのか。
今回はそのような疑問を、解消してまいりましょう。

◆不動産投資を妻名義にして銀行から融資を受けるには

収入がすくなくても融資を銀行から受けられる

不動産投資をするにあたっては、金融機関から融資を受け、ローンを組んで投資用の物件を購入するのが一般的です。
しかし、配偶者が専業主婦(主夫)であったり、パートタイムやアルバイトという立場の場合、融資を受けることは可能なのでしょうか。
無論、きちんとした収入があったとしても、融資を受けるにはそれなりの審査を受けることになりますが、専業主婦(主夫)やパートタイムでそれが可能なのでしょうか。
結論から言えば、専業主婦(主夫)やパートタイムで働いていたとしても、不動産投資ならば、融資を受けられる可能性はあるのです。

これがマイホームの購入であった場合、収入が低いパートタイム労働者であったり、無収入である専業主婦(夫)という立場で融資を受けるのは難しいでしょう。
しかしこれが不動産投資なら、マイホームの購入をするための融資とは審査基準が変わってきます。
不動産投資の場合、融資の返済は家賃収入から行うのが一般的です。
それに加えて主に家計を支えている側の属性や、条件によって、それなりに安定していると判断されれば、融資が下りる可能性はあるのです。

しかし、配偶者名義の資産があまりにも少なかった場合、融資は通りにくいと考えられます。
もし不動産などの所有があれば、それを共同担保に設定したり、貯蓄を頭金にするような対策をとれば、融資を受けられる可能性はあるでしょう。
また、妻であれば女性起業家を支援するための、金利が低い融資を受けられる可能性も出てきます。

◆妻名義の不動産投資で節税できる?

給与所得者が不動産投資をした場合、不動産所得は総合課税の対象になりますから、節税効果としては高いものがあります。
総合課税とは、各種の所得金額をひとまとめにして税額を計算するもので、損益通算が可能となるものを指します。
つまり、不動産投資で損失があった場合、その分を給与所得からマイナスできるので、結果として課税対象所得を減らすことができ、納める税額も減るというわけです。

専業主婦名義で節税効果大

それが、収入が少ない方の配偶者名義で不動産投資をすることで、より高い節税効果が得られることになります。
これは、我が国では所得が増えるほど税金の支払金額が多くなる、累進課税であることから。
主に収入面を支えているのが夫の場合、サラリーマンとして得た所得と不動産投資の所得の合計金額に対して、所得税が生じます。
これが専業主婦の妻名義であれば、収入は投資用不動産からのものだけになりますから、
納税額が少なくなる可能性は高くなります。

◆妻名義で不動産投資をする際の注意点

■妻(夫)名義で確定申告が必要になる

不動産投資にあたっては、確定申告が必要になります。
会社勤めの方などは聞いただけで尻込みしてしまう方もいらっしゃいますが、最近では国税庁のホームページから、簡単に申告書が作成できるようになっています。
毎年やっていれば慣れてしまうので、さほど苦手意識を持つ必要はありません。
また、ある程度の利益が出ているなら、税理士などの専門家に依頼してしまうのも、1つの方法でしょう。

■途中で名義を変更するのが難しくなる

夫の名義で購入した投資用不動産物件を、後から妻の名義に変更した場合は、贈与税がかかったり、借入金があった場合は妻名義で融資の借り換えをしなければなりません。
また、再度登記費用や取得税を納めなければならなかったりと、手続きも面倒ですし、費用もかかります。

■妻(夫)が扶養から外れることも

妻が夫の扶養に入っていた場合、不動産投資で一定の所得があれば、扶養から外れてしまうことになります。
妻の年収が103万円を超えると住民税と所得税が生じ、夫の会社で配偶者手当などを受けていた場合、要件として「103万円以内」としていることもあり、手当を受けられる対象から外されることになります。
また、妻の年収が130万円を超えてしまうと、夫の扶養から抜け、自分で国民健康保険や国民年金基金に加入しなければなりません。

◆共同名義で不動産投資をするメリット

配偶者名義にしてしまうと、つい忙しさにかまけて相手に任せきりになってしまうことがあるかもしれません。
そうならないよう、投資用不動産を共同名義にしてしまうのも1つの手段です。
共同名義であれば、それぞれが確定申告をすることになるので、各自が最大65万円の控除を受けることもできるのです。
また、お互いを良きパートナーとして、リスク管理をすることにもつながるでしょう。
ただ、離婚をしてしまうと売却することが難しくなってしまうので、その点は十分に考慮しておく必要があります。

このように、会社員などで副業が禁止されていた場合、妻(夫)名義で投資を行うことも可能です。
しかし、配偶者が投資に慎重な場合もあるかと思います。
何の予備知識も無い配偶者に、投資をはじめたいけれど会社が副業禁止なので、そちらの名義で何千万か借金して物件を買ってくれと言っても、はいそうですかとはならないでしょう。
この点は夫婦でよく話し合って、きちんとメリットとデメリットを把握して、納得したうえで進めることが大切です。
ぜひ、夫婦としていちばん良い道を選んでください。

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