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不動産投資の頭金…いくら必要?

2019年6月21日専門知識編

比較的ローリスクであることや、会社勤めでも副業として運用がしやすいことなどから近年人気なのが、不動産投資です。

とはいえ、投資をはじめるにはそれなりの資金が必要です。
投資用の不動産を取得するために必要なのが、まず頭金ということになりますが、これはどの程度用意すれば、無理なく運用をはじめられるのでしょう。

すでに自己資金の用意がある方も、融資を受けられないかと考えている方もおられることと思いますが、ここでは融資を受ける際のメリットやデメリット、その詳細についてご説明していきましょう。

頭金はどのくらいが相場なのか

マンション投資なら比較的少額からOK

相場グラフ

不動産投資をはじめるのに必要な頭金の額は、当然ですが投資対象となる物件の価格によって変わってきます。

区分所有のマンション1部屋であれば、10万円程度の頭金でも購入は可能ですが、それがアパートやマンション1棟となれば、不動産価格の1割程度が頭金の目安となります。

頭金と自己資金は別もの

また、しばしば混同されがちなのが、頭金と自己資金との違いです。

頭金は純粋に、投資対象を購入する際、現金で支払う部分を指します。
例えば貯金が300万円あったとして、その中から200万円を出せるのであれば、そのまま200万円が頭金ということになりますが、蓄えたお金が仮に1000万円あったとしても、それが使えないのであれば、頭金はゼロということになります。

ただし、不動産物件を購入する際には、頭金以外にも諸経費が必要です。
頭金以外の部分でローンを組めば、ローン事務代行手数料が必要ですし、その他にも不動産登記費用やその手数料、固定資産税の日割り分や、仲介手数料など、様々な費用がかかります。

つまり必要な自己資金は、頭金と諸費用を合計したものだと考えてください。

頭金ゼロでもはじめられるのが不動産投資

頭金ゼロ

不動産投資は、なるべく早くはじめる方が、効率的に資産形成ができるといわれています。

すでに手元にまとまった蓄えがある場合は別ですが、多くの頭金を貯めるために時間をかけるよりも、投資をはじめてしまった方が、効率的な資産運用ができるということです。
実際、不動産物件を投資対象で購入する場合、融資を受けたお金のみで物件を購入する方も多くおられます。

これだと「フルローン」ということになりますが、無論、ここにはメリットもデメリットも存在しています。

フルローンのメリットとデメリット

「フルローン」は、自己資金ゼロで、金融機関から融資されたお金だけで物件を購入することを指します。

通常の場合は、頭金をいくらか用意してから、物件購入ということになります。
4000万円の物件に対して、頭金を500万円用意した場合、3500万円を金融機関から借り入れることになりますが、フルローンにした場合は、4000万円全てを借りることになります。

ただし、先にもご説明した通り、フルローンにしたからといって、不動産投資には初期費用がかかります。
自己資金として、ある程度まとまったお金は必要になってきますから、そこは考えて融資を受けるようにしてください。

フルローンのメリットとは?

フルローンの最大のメリットはいうまでもなく、自己資金の用意が必要なく不動産投資がはじめられること、でしょう。

頭金を多く貯めてから投資をはじめるより、融資を受けて投資をはじめてしまった方が良いという理由は、不動産投資はマイホームのローンとは異なり、入居者からの家賃収入が得られるので、これを融資の返済に充てることができるから。

お金を貯めてから投資を開始するよりも、融資を受けてはやく物件を購入してしまった方が、早い時期に融資を完済することが可能になるということです。

フルローンに不安があったとしても、少額の頭金に回せる資金が貯まったら、早めに投資をはじめるのがおすすめです。

フルローンのデメリットとは?

フルローンのデメリットは、月々のローン返済額が大きくなるということです。

返済額の中には利息も含まれます。
利息は借りた額に対して増えるので、自己資金が少ないほど返済額が増えるのは当然です。

投資用の物件が常に満室であれば、事前に考えた資金計画も順調に運ぶでしょう。
しかし、もし退去者が出て、その後も空室が続くようなことになれば、家賃収入を融資の返済に充てることを前提条件としているわけですから、月々の返済が困難になってしまう事態が考えられます。
投資用の物件は、なるべく都市部で常に需要が見込める場所に求めるべきだといわれるのは、その空室リスクを考えてのこと。

購入した物件の立地条件などをしっかり考えて、返済の計画を立てる必要があります。

オーバーローンってなんのこと?

オーバーローンとは、頭金のみならず、先ほどご説明した自己資金として用意すべき初期費用の部分まで、融資を受けることを指します。

オーバーローンの部分に関しては、金利が物件自体に組まれたローンとは別になり、より高く設定される場合もありますから、借り入れ条件などは注意して把握することが必要になります。

不動産投資での融資基準とは?

頭金を用意できたとしても、フルローンで融資を受けようとしたとしても、それだけで金融機関から融資が受けられるわけではありません。

当然、金融機関は、融資をしようという相手に返済能力があるのかをチェックします。
その審査は、主に個人の返済能力が対象となります。
例えば、職業や年収、勤務先、雇用形態や勤続年数など。
また、借入金が少ないことや、過去に返済の延滞や滞納はなかったか、消費者金融のカードを持っていないか、ローンの年間返済額が年収の何パーセントになるかということも対象になります。

不動産投資ローンの場合は、物件の収益性なども勘案されるので、物件選びが重要であることはいうまでもありません。

不動産投資における頭金の考え方、いかがでしたでしょう。

頭金はゼロからでも投資は可能ですが、フルに融資を受けようとすると、さらに審査が厳しくなったり、返済額が大きくなるなどのリスクも考えられます。

様々な要因を考え合わせたうえで自分の条件に合った融資を受け、不動産投資をはじめてみてはいかがでしょう。

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