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不動産投資のメリット&デメリットとは?

2019年6月6日専門知識編

不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンであることが多い投資対象の中では、そこそこのリスクでリターンを得られることから、根強い人気があります。

ここではこれから不動産投資を始めようとするビギナーの方に、ぜひ知っておいていただきたい投資に関するメリット&デメリットをご紹介していきましょう。

不動産投資のメリット

メリット

投資にリスクはつきものですが、不動産投資には多くのメリットがあります。まず、メリットからみてまいりましょう。

①安定した収入が見込める

賃貸の場合、多くは1年、2年という単位で契約をします。
つまりその間は毎月借り手からの家賃収入が得られるはずなので、安定した収入が確保できます。
不動産投資を副業として考えている方なら、もし本業の方で収入が減ったとしても、それを補填できることにもなります。

②比較的少額の資金投資ではじめられる

本来不動産を購入しようとすると、高額な資金が必要になります。
しかし、不動産投資の場合はローンを利用できるので、少額の資金しか手元に無かったとしても、投資をはじめることができます。

現金を1,000万円貯める場合と、1,000万円の投資用マンションのローンを完済するまでの期間を比較すると、ローンのほうが短くなります。
さらに、ワンルームマンションなどの区分所有のものを投資対象とすれば、初期投資額も抑えられますので、資産形成には有利に働くのです。

投資に対するハードルが低く、ローン完済後には自分の資産にもなるのが、不動産の強み。
そうなれば賃貸にするだけではなく、自分の住居などとしても利用が可能と、幅広い活用が見込まれます。

③計画的な資産形成が可能

取引による売買で利益を得る金融商品とは違い、不動産投資の場合は入居者が居さえすれば、所有しているだけで利益としての家賃収入が得られます。

毎月の収入金額を予想できるので、資産形成の計画も立てやすく、ローンを組んで投資した場合にも、繰り上げ返済をして何年後には完済できるといったような、具体的なビジョンを描くことも難しくはありません。

④所得税などの節税効果が見込める

不動産投資の所得は、得られた収入から、ローンの金利や都市計画税、固定資産税、それに減価償却費などの経費が差し引かれて計上されます。
大雑把にいうと、かなりの額が経費とされるので、所得をかなり少なく申告できるのです。
また、不動産投資は総合課税の対象なので、本業の所得などと損益通算することができ、結果として所得税や住民税などの節税にもつながります。

⑤生命保険などの代用になる

不動産投資をはじめる時に、融資を受けてローンを組んだ場合、住宅を購入する時と同じように、団体信用生命保険に加入することになるでしょう。

その場合、ローン返済期間中に当人が死亡した際には、団体信用生命保険から残債が支払われます。
つまり、遺族はローンが完済した形の投資用不動産から、家賃収入を得ることができるのです。
さらに、いざとなったら売却して現金にかえることも可能です。

⑥私的な年金の代わりになる

会社員などであった場合、定年で退職した後には家賃収入が年金の代わりになります。
受給年齢も上がり、さらには手にできる年金が減少して社会問題になっている今、有望な収入源として考えられます。

⑦相続税の節税に活用できる

相続の際、銀行預金などの現金は額面がそのまま評価額とされますが、投資用不動産であれば、路線価での評価額が適用されます。

路線価であれば、土地と建物を売買される実勢価格よりはかなり低くなりますし、土地や建物の要件によってはそこからさらに低い評価となることも考えられるのです。

⑧インフレへの対策にもなる

不動産の価格や家賃などは、物価の上昇と連動することが多いので、インフレ対策としても有効だと考えられます。

インフレになって物価が上昇するというのは、これまで500円で購入できていたものが、全く同じものなのに550円に値上げされるということです。
これは物価が上昇したということに加えて、お金自体の価値が下がったという見方も成り立ちます。
一方、不動産は実質資産ですので、その価格は物価と共に上昇すると考えられるので、インフレ状態でも資産は目減りせず、家賃を上げたり売却したりすれば、売買差益(キャピタルゲイン)を得られる可能性があります。

不動産投資のデメリット

①空室のリスク

デメリット

投資用の物件に入居している人が長く住んでくれている場合にはさほど問題ではありませんが、空室になった場合は次の入居者が決まるまで、収入がなくなってしまいます。
ローンを活用している場合は、支出のみとなってしまうことになります。

ニトウ(NITOH)管理では、オーナー様・入居者様が安心・安全に賃貸管理業を行っていただくために業務を行なっております。
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②建物の老朽化などによる固定コストがかかる

どんなに投資して立派な建物を建てたとしても、経年劣化は免れません。
修繕積立金などはこのために用意されているものですが、きちんとした維持をしようとすればするほど、高額になってくることも考えられます。
管理費も、入居者などの質も含めた資産価値の維持や向上には、欠かせないコストです。

老朽化した設備や建物を放置しておくと、空室になった場合に次の借り手が中々見つからず、空室リスクが高くなってしまう可能性があります。
修繕積立金や管理費は必要なものではありますが、入居者が居る・居ないにかかわらず、毎月支出される、減らすことのできないコストです。

③不動産価格の下落リスクがある

不動産投資のリスクは中程度といわれていますが、購入時よりも不動産価格が下がったり、借り手が現れず、やむなく家賃を下げるなどの対応をしなければならない可能性もあります。
不動産投資をはじめる時は、まず資産価値が下がりづらい物件を選ぶことが重要です。

投資物件は都内のように人工流入が活発で、将来に渡って賃貸マンションなどの需要が見込めるエリアなのはもちろんのこと、バス・トイレは別になっている、最寄りの駅から10分から15分程度と近いことなど、もし自分が住むのならどう見えるか、借り手の側から考えることが大切です。

とはいえ、築年数に従って物件の資産価値は徐々に下がっていくもの。
景気動向などに影響もされますが、自分でできる限りの努力はしておきましょう。

この他にも、地震や台風などの天災や、不動産投資ローンで変動金利を選択した場合には、金利が上昇すればそれに伴う返済額の負担が増すというリスクもあります。

固定金利を選んだり、場合によってはローンの繰り上げ返済を考えるなど、こちらの対策も考えていきましょう。

不動産投資のメリットとデメリット、いかがでしたでしょう。

これからはじめてみようという方に、簡単にご説明しましたが、会社員や医師、公務員は融資が受けやすくなるなど、さらなるメリットがあるようです。

もし興味や疑問があるのなら、専門家に相談や問い合わせをしてみることを、おすすめします。

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