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不動産投資の利回りとは?

2019年6月3日専門知識編

不動産投資をはじめようと考えている方にとって、利回りというものは気にはなるけれど、分かりづらいものでもあるのではないでしょうか。

もしかしたら、株や金融商品のことだったらすぐにわかるのに…と、心の中で嘆いている方もいるのではないでしょうか。
とはいえ、不動産投資をはじめる際には知っておいた方が良い知識でもあります。

そこで、ここでは不動産物件の利回りについて、わかりやすくご説明していきましょう。

投資というのは、対象が何であれ、リターンがあればリスクは基本です。

不動産投資はFXなどのように、短期間で莫大な利益を得て、一夜にして億万長者になるような可能性は、非常に低いです。
裏を返せば、金融取引のように一瞬にして何もかも失ってしまうような危険性が、低い投資ものだともいえます。

マンションの一室を所有して賃貸に回し、家賃収入を得るといったように、比較的リスクとリターンのバランスが良いものの一つに挙げられるのが、不動産投資。

その不動産投資でいうところの利回り(年利回り)とは、どういったことを指すのでしょうか。

不動産投資には2つの利回りがある

天秤

利回りというのは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合を指しますが、不動産投資における利回りには、2つの計算方法があります。

1つは表面利回り(グロス利回り)、もう1つは実質利回り(ネット利回り)と呼ばれるものです。

*表面利回り(グロス利回り)とは

表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。
つまり、1年間に入る予定の家賃の、不動産価格に対する割合です。

よく投資用の不動産には「利回り5%以上」というような記載がみられますが、ここでいう5%というのは、一般的に表面利回りのことを指しています。

表面利回りは

(想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格)×100 = 表面利回り

で、簡単に計算できます。

簡単な計算ですが、これには不動産を維持するためにかかる、諸々の経費は反映されていないうえ、常に空室ではない状態である想定になっているからです。

表面利回りは、不動産経営で得られる最大の収入があったときに、物件価格の何%を1年間で取り返せるかを示しているのです。

*実質利回り(ネット利回り)とは

実質利回りの計算は、年間家賃収入から固定資産税などの税金、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などを引いた額をベースに計算します。

1年間に入ると想定される収入の、不動産の購入費用と諸経費に対する割合です。

実質利回りは

{(想定される年間家賃収入 - 年間支出)物件の購入価格 }×100 = 実質利回り

で、計算できます。

賃貸物件は、空室が出た場合、当然その分の家賃収入は得られません。
また、どのような良い建物だったとしても時が経てば劣化をしていきますから、大規模な修繕をする必要が生じます。
そうなればその分の経費がかさみますし、それが年々増えていくことも予想できます。

表面利回りに比べて、正確な算出がやや難しいという側面はあるものの、実質利回りの方がより正確で、現実的な収益力を判断するための指標となります。

表面利回りと実質利回を理解すれば、サイトなどに掲載されている物件の、年間で得られる家賃収入を計算することも可能になります。

物件価格と表面利回りがわかっている場合、経費を除いた年間収入は

年間家賃収入=物件の購入価格×表面利回り(%)

となります。

実際のサイトなどで物件を見て、試しに計算して慣れておくと良いでしょう。

*還元利回り(キャップレート)とは

還元利回りというのは、不動産から得られる純収益から、現状の不動産の価格を求める方法です。

還元利回りは

純収益 ÷ 不動産価格 = 還元利回り

で、計算できます。

そして、不動産としての評価は

純収益 ÷ 還元利回り = 不動産価格

で、計算できます。

年間で得られる利益を、還元利回りで割ったものを不動産価格として評価するのですが、還元利回りが高ければ無条件に優良物件だと考えるのは、早計です。
物件の良・不良は、立地エリアなども、加味されるべきものであるからです。

*DCF法とは

DCF法(Discount Cash Flow法)というのは、「割引キャッシュフロー」「割引現金収支法」と呼ばれることもある、会社や事業などが将来生み出す価値をキャッシュフローで推計し、資本コストで割り引いて、現在の評価を算出する方法です。

これは主に、アパートやマンション一棟を所有したり、J-REITと呼ばれる一種の投資信託への投資の際に使われるものとなっています。

数字だけでなく様々な角度から資産としての価値を見極めよう

マンション

不動産投資は実質利回りが高い物件を選んでおけば、それで良いというわけではありません。

金融商品に投資をする場合、誰もがなるべく利回りの良いものを探します。
では、不動産投資も、利回りの良い物件を探しておけば良いのかというと、必ずしもそうであるとはいえません。
なぜなら、不動産の場合は他の様々な要因による、空室損失というリスクもはらんでいるからです。

それを回避しようとするなら、入居者にはなるべく長く住んでもらって、もし空室になったとしても、すぐに次の入居者が決まるのが理想形です。
そのためには設備の見直しや、インテリアのリノベーションなども必要になってくるかもしれません。

なによりも物件選びをする際には、駅からの距離や道のり、日常の買い物のしやすさや交通の利便性、さらには治安状況なども含め、借りたくなるような条件を総合的に考えましょう。
利回りの数字は確かに大切ですが、そればかりに囚われることなく、専門家のアドバイスを考慮しながら投資をし、自己資産の価値を上げる努力をすることも必要になってくるかもしれません。

将来に備えてより良い選択ができるよう、正しい知識を身に付けつつ、不動産投資をしていきましょう。

これからマンション運用を始めたい方へ

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