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ニトウブログ

不動産投資の成功例にポイントはある?

2019年5月14日専門知識編

超低金利が続く今、多少手持ちの資金があり、それを銀行に預けたとしても、利子は雀の涙です。それどころか税金を引かれたら、かえって預けた意味はどこにあるのかと考えてしまいたくなるのが現実です。

老後のことなどを考えた時、年金があてになると思っている人は、もういないでしょう。
そんな中、老後の資金や働き方改革などで副業を考えている人に注目されているのが、不動産投資です。

しかし一概に不動産投資といっても、様々なケースが考えられます。
額の大きい投資になるし、業者に訊くのも不安だという方は多いかと思います。
そこで、ここでは不動産投資の概要から、成功例までをご紹介していきましょう。

そもそも不動産投資とは?

不動産

投資投資と口にしていますが、では投資とは一体何を指すのでしょう。

それは、「利益を得る目的で、リスクを含んだ投資対象(事業)などに資金を出すこと」を指しています。
「リスクを含んだ」というところで、気後れしてしまう人もおられるかもしれませんが、だからこそ利益が得られるのだといえるでしょう。
しかし、一般の方が不動産投資をはじめる場合は、なるべく低いリスクの中で、利益をあげられる方法を考えなければなりません。

一口に不動産といっても、土地や建物、一戸建てやマンション、アパートなどがありますが、その中で比較的少ないリスクで投資を成功に導けるのが、都内に多いワンルームタイプのマンションです。

ワンルームマンション投資を成功に導くには?

ワンルームマンションに投資して、さらに利益を上げて成功させるには、まず物件を購入しなければなりません。
そこでおすすめするのが、中古のワンルームマンションです。

もしかしたら新築のワンルームマンションを購入し、転売して利益を得ることを考えられたかもしれませんが、ここでは中古のマンションを購入というスタイルのご提案をしていきます。

ここが中古マンションのおすすめポイント!

少ない資金でもOK

もちろん立地条件などにもよりますが、中古のワンルームマンションなら、都内でも一千万円を切る価格で購入可能な物件もみつかります。
いくら狭小住宅が多い都内とはいえ、一戸建てやアパートをまるごと一棟所有しようとしたら、それなりの額の投資が必要になります。

しかし、中古のワンルームマンションを購入して家主となり、借り手からの家賃収入によって、ローンなどの返済をしていくのであれば、自己資金への影響は最小限に抑えられます。
長期に渡って所有した場合、ローンの返済が済んでしまえば、財産としてのマンションが手元に残せるというわけです。

コスパがいい

マンションというのは、例え少しの間でも実際に人が住んだ場合、中古物件になってしまいます。
ですから、エリアや専有面積などが同じような条件で比べた場合、築浅の中古物件なら、新築物件の8割程度の価格で購入が可能になるのです。
新築で最高額だったマンション物件は、中古になって徐々に価格が下がっていき、15年ほどで下げ止まる傾向が見られます。

また、物件を売却しようと考えた時、中古ならすでに1番値が下がるイベントをこなしてしまっているので、購入したときに比べて大幅に価格が下がってしまうというケースは、少ないのです。

社会情勢などもありますが、リノベーションや管理方法によっては購入時より高く売れる可能性も、もちろん十分にあります。

投資を成功させるにはここに注意!

空室リスクなどのマイナス要因もしっかり把握する

リスク

中古のワンルームマンションを所有して、利益を得るために大切なのは、部屋を借りてくれる入居者です。
借り手が居なければ無論収入が途絶えてしまうので、なるべく空室になってしまう期間を少なくしなければなりません。

ただ、入居者が退去した場合、部屋のクリーニングをしなければなりませんし、もしかしたらリノベーションの必要が出てくる可能性もあります。
これらは必要経費となるので、きちんと把握しておきましょう。

また、マンションを所有すれば固定資産税を納めなければなりません。
意外と忘れられがちなのが、修繕費の積み立てや、管理費のことです。
毎月の修繕積立金や管理費が安い物件は、かえって注意が必要です。
何故なら、修繕積立金が相場より安い物件は、大規模な修繕が必要になっても、それができないということにもなりかねないからです。
マンションは劣化したり、修繕が必要な箇所を放置しておくと、途端に印象が悪くなります。設備が老朽化したり、見た目がみすぼらしいような部屋を借りたいと思う人は居ないでしょう。

入居者が集まらなければ、空室のリスクだけが残ってしまうことになるので、中古ワンルームマンションを購入する場合は、管理会社の管理状態や、建物全体の修繕計画なども、併せてチェックが必要です。

そして、修繕積立金や管理費は最低限必要なものなので、はじめから必要な経費として把握しておく必要があるでしょう。

金利上昇のリスクを把握する

物件を一括ではなくローンで購入すれば、自己資金に手を付けなくて済むメリットがあります。
しかしその際に固定金利を選ばなかった場合には、金利上昇の際に返済額が増えるリスクが生じます。

リターンはちょっと低めになる

大きな金額を投資しないのと引き換えに、リターンは少なめです。
また、転売を目的とするわけではないので、長期保有が前提になり、それが煩わしいと思ってしまう方にはおすすめではないかもしれません。

購入する物件を見誤るリスクも?

ワンルームマンションを選ぶ時、入居者の側に立って考えないと、借り手が現れないことも起こりえます。
地図を見るだけだったり、不動産業者の言うことを聞くだけでは、その物件の価値を見誤る危険があるかもしれません。

ワンルームマンションの入居者は、大抵が単身者です。
駅からの道のりはどうか、買い物をしたり、ちょっと外食するにはどうだろうかという、単身者が求める利便性を考慮することが大切です。
また、空室が続いてしまった時には、家賃設定を考え直したり、新たな設備の導入やリノベーションを考えるなど、柔軟な発想が求められることもあるかもしれません。

もちろん、信頼できる管理会社に委託できるなら、それに越したことはありません。
しかし一方では任せきりにしてしまうと、何か起こった時に迷うことが多くなってしまうこともあるでしょう。

副業として投資した場合は、少し難しいかもしれませんが、リターンを得るにはそれも投資と考えて、不動産会社や管理会社任せでなく、ある程度所有する物件のことを把握しておくことが大切です。

だからこその中古ワンルームマンション!

ワンルームマンションへの投資で何よりも大切なのは、借り手を絶やさないことだというのは、よくおわかりいただけたかと思います。
だからこそおすすめするのが、都内の中古ワンルームマンションなのです。

現在の日本は、少子高齢化が問題となっています。
そんな中で独居者向けのワンルームマンションを保有していて、大丈夫なのだろうかと思われた方もいることでしょう。

しかし東京の場合、特に都心部への流入人口は減るどころか増え続けており、この先も減少に転じることは当面無いだろうと予想されています。
初婚の年齢が高くなり、核家族化の傾向や未婚化率が高く、エリア内に大学も多いことから、都内のワンルームマンションの需要は減少せず、借り手が常に居る状態が続くことが考えられます。

中古ワンルームマンションへの投資は、少ない金額ではじめられるのが1番のおすすめポイントですが、長期保有を前提としていますから、物件選びは時間をかけて、慎重に行うようにしましょう。

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