・与信活用ってなんだ？
金持ち父さんは言いました。
「中流以下の人間はお金のために働く、金持ちは自分のためにお金を働かせる」
お金を借りて投資をしてしまう。
他人のお金で財産を作り出す事を与信活用と言います。
与信というのは融資枠の事です。
簡単に言えばお金をいくら借りられるか表したものです。
仕事をして収入のある人は銀行から融資を受ける事が出来ます。
しかし、どれだけお金を借りる事が出来るかはその人の収入や仕事、信用情報により異なります。
信用力の高い人はそれだけ沢山のお金を借りる事が出来る訳です。
多くの場合年収に応じて借入可能額が決まると考えて良いと思います。
例えば年収が１０００万円あるような人は年収の１０倍である１億円程度借り入れを行う事が出来る余地があります。
この借入可能なお金を活用して投資を行う「与信活用」を解説しましょう。
・なぜ与信を活用するの？
・生活のために働く毎日
大半の人は仕事をしているかと思います。
その労働による収入で生活をしている人がほとんどでしょう。
最近では資産運用が話題ですので投資を検討する人も増えています。
財産を作ろうと思えばお金を貯めて、その貯めたお金を投資、運用する事でお金に働いてもらおうと考えているでしょう。
自分自身も働いている、貯めたお金も働かせている、他にまだ働かせるものは無いかと考えます。
そこで借りたお金も働かせることは出来ないだろうかとなっていくわけです。
・お金を投資するには先に貯めないといけない。
５００万円を投資しようと思うと、まずは５００万円という投資資金を作らないといけません。
コツコツと貯めていくとしてどれだけの時間が必要になるでしょうか。
毎月１０万円の貯金を行ったとしても４年かかってようやく貯められる金額となります。
与信を活用し、借り入れたお金を働かせれば、投資資金を捻出しなくてもすぐに大きい規模での投資が可能になります。
低金利が続く日本では借り入れを行い、その融資金利以上の利回りを得ることの出来る投資を行えば差益を得る事が出来るのです。
・お金が無いなら借りれば良い
安い金利で資金調達を行い、投資利益を出す事で差益を得る。
与信を活用する事で、今現在出来る運用規模を一気に大きく拡大する事が出来るのです。
銀行が融資を行うには担保が必要になります。
与信活用といえば一般的には不動産を活用して投資を行うことになります。
たとえ信用力があっても担保無しに銀行は融資を行いません。担保提供が可能となる不動産が消去法で選ばれる事になるのです。建物としては一棟アパートや区分マンションが主に投資用として購入されています。
・与信活用に向いているサラリーマン
・お金を借りる必要がないから
「サラリーマン大家さん」と呼ばれているのを目にしたことは無いでしょうか？
言葉の通りサラリーマンで不動産投資をしている人を指しています。
サラリーマンの人が不動産投資をしているのは何故でしょうか？
サラリーマンというのは会社勤めをしている人を指しますが、そのサラリーマンは自分自身の与信を使う機会が人生の中でマイホームを買う時位しかありません。
１億円借りる事が出来るからと言って１億円の家を買う人はそうそういないでしょう。
なので、大半のサラリーマンは自分自身の与信を遊ばせている状況にあります。
借りられるお金があるのに借りていないという訳です。
・使わないなら投資に使う
活用していない与信があるなら勿体ないので使った方が良いとも言えます。それで、サラリーマンの方には与信活用として不動産投資をしている人が多いのです。
サラリーマンと不動産投資は非常に親和性が高いと言えるでしょう。
これが事業主の人だとどうでしょうか？自分の事業のために融資を受ける必要が出るかもしれません。
お金を借りる必要が出る仕事の人は自分与信、信用力を使ってしまう訳にはいかないので不動産投資には向かないのです。
・与信を活用して出来る投資
借り入れを起こして資金調達を行って出来る投資は不動産を活用したものが第一に考えられます。
これは不動産が銀行から見て担保価値があるからです。
銀行からお金を借りて株式投資をしようと思っても貸してはくれません。
用途自由のローンとなるとカードキャッシングなどになり、調達金利が高すぎて話が成り立たないでしょう。
１４％で借り入れてもアベレージ２０％以上で運用出来るというツワモノであれば話は別かもしれませんが、多くの人にとって現実的とは言えません。
・担保になるのは不動産だけ
銀行が担保価値を見出す物件と言っても何でも良い訳ではありません。
立地、構造、収益性などを考慮してどの物件にどれだけ貸せるかを評価しています。
サラリーマンの不動産投資となると選択肢は一棟アパートの経営、ワンルームマンション投資が中心になる事でしょう。
・どの投資を選べばよいのか？
・良い投資なんて無い
不動産投資の情報収集を行うと色々な投資の選択肢と情報が錯綜して混乱するかと思います。
それは沢山の不動産業者がそれぞれの立場で自社の収益物件の良さ、自社のものでは無い物件の批判を展開しているためです。
このポジショントークのために情報収集をしている人からすると何を選べばいいのか分からないといった状況になっていってしまいます。
色々な種類の投資がある中でどんな投資を選べば良いのかは個々人によります。
家族のいる世帯や独身世帯でも必要とする投資は異なるでしょうし、世代や年収によっても異なるでしょう。
自分が必要としている投資は何なのかを考えていく事が必要となります。
・自分に合った投資を選ぶ事が大切
それでは、どうすれば自分に必要な投資が分かるのでしょうか。
まずはいつどれだけの財産形成を目指すのか計画を立ててください。
例えば３０歳の夫婦世帯であれば退職時期である６５歳ごろに向けて、老後の必要資金を作っていきたいと考えるとします。
ゆとりある老後生活を送るのに必要とされる金額は月額３５万円程度だと言われています。
年金支給１５万円程度を考慮して不足額を２０万円と暫定してみましょう。
６５歳の平均余命は女性でおよそ２５年
２０万円×１２か月＝２４０万円
２４０万円×２５年＝６０００万円
この数字を目標と考えて３５年間という時間を使って６０００万円の金融資産を作る事が出来れば老後生活は大丈夫そうだと考えます。
実際にはもっと長生きするかもしれません。病気やケガも考慮すると、もう少し多い金額で計画した方が良いかもしれませんね。
しかし、まったく指標の無い状態に比べれば大分明確になりました。
それでは、次にどうやって６０００万円を作っていくのかを考えます。
単純に貯蓄で貯めようとすると６０００万円÷３５年間で毎年１７０万円を貯めていけば達成出来る計算になります。
・計算通りにいかない老後
１７０万円の貯蓄が可能な世帯であれば貯蓄という選択肢でも老後問題は対策がとれそうです。
しかし、１７０万円の貯蓄となるとなかなか大変です。
毎月１４万円という貯蓄を３５年続けるというのは中々に骨が折れそうです。
そこで、貯めたお金自体にも働いてもらって６０００万円に近づけていく事になります。
貯金を進めていく中で貯めたお金も投資などに回してお金がお金を作る仕組みを作っていく事が大切になります。
それでも遠いのが６０００万円という財産形成なのです。
毎月１４万円なんてとても無理だという人も多いかと思います。貯蓄もして投資もしてそれでも必要な財産形成が出来ない。
なので、与信も活用してこの６０００万円の金融資産を作っていこうとなるのです。
・物件の違いはリスクとリターンの違い
一棟アパート、新築ワンルームマンション、中古区分マンションなど一言で不動産投資といっても様々なものがありますが、それらの違いは一体何なのでしょうか。
それは一言でいえばリスクとリターンの違いといえます。
リスクのある商品は収益性が高いと言えます。
換言すれば収益性の低い商品は安全と言えるわけです。
・どれだけ儲かるかではなく、どれだけのリスクを引き受けるか？
自分にあった投資の選び方とは計画した金融資産を作るためにどれだけのリスクを負うのかで考えていきます。
先ほどの事例であった３０歳から３５年間の時間を使って６０００万円を作っていこうと考えた時に大きなリスクを負う必要があるかと言えば、全く必要ではありません。
収益物件の収益性を計る言葉として利回りというものがあります。
この利回りが高いと収益性とリスクが高く、利回りが低いと安全性はあるが儲からないと思っておけば良いでしょう。
・リスクは年齢に応じて変わってくる
３０歳という年齢からの資産形成であれば、利回り７％以上あるような金融商品で投資を組み立てる必要などありません。
リスクを取らなくても目標とする金融資産を作ることは出来ますので、活用出来る時間を活かして長期的な運用に取り組むことで実現できます。
では、同条件で年齢が５５歳の世帯であったらどうでしょうか？
この年齢から６５歳までですと使える時間は１０年となってしまいます。
仮に貯蓄が殆ど無い状態だとすると６０００万円÷１０年＝毎年６００万円を貯蓄しなければ届きません。
６００万円の貯蓄はとても無理だと思います。
そうなると投資でもリスクを取って高利回りの投資を成功させる事で届かせなければいけないという事になるのです。
利回りの高い商品が儲かる訳ですから、高利回りの投資が人気となります。しかし高利回りというのはリスクも高い訳ですので、多くのサラリーマン世帯にとっては良く考える事が必要です。
何の投資を選べば良いかは自分自身の設計したゴールによって変わります。
目指す財産の形が大金で、自分自身の年齢が５０代になるという場合でなければリスクを取らなければならない状態になる事は無いでしょう。
儲ける事が目的なのではなく、将来不安を無くす事が目的となります。
先ずは目指しているゴールを設定して、そのためにどれだけのリスクを取らなければいけないのかと考えていけば、自分の検討がすっきりと纏まっていくのではないでしょうか。
・ゴールベースアプローチ
資産運用の着地点、即ちゴールから設計して考えていく手法をゴールベースアプローチと呼びます。
このように書いていくと非常に簡単なのですが、ライフプランは人によってバラバラですし、子供の数や教育費、仕事や年収などによって複雑化していきます。
全てを自分で勉強して考えていくのも勿論良いのですが、難しい事は専門家に相談しても良いでしょう。
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