最近youtubeでワンルームマンションで後悔している人の相談を受けているものを見かけます。
購入後間もない相談者に詐欺に遭ったようなものなので早く売った方が良いとアドバイスをしているのですが
ワンルームマンションが不動産投資の中で儲からないというのは事実です。
しかし、売却すれば良いというのはかなり雑な案内というか、専門家としてはやや問題な、、いや、完全に問題のある提案のような気もします。
今回は巷で跋扈している「ワンルームマンションなら何言っても良い」的な風潮に一石を投じたく思います。
ワンルームマンション投資の失敗談で見かけたコンサル
丁度見かけた相談はこんな感じです。
20代後半のまだ若い相談者は新築ワンルーム業者から２件の区分マンションを２年前に購入したそうです。
購入時点で25歳とかの計算になるようです。
CF（キャッシュフロー）はマイナス3万円程です。
アドバイスの大まかな概要としては
新築ワンルームマンションは失敗でこの先とんでもない事になる
なので、売った方が良い。
売るにも残債をカバーしないので数百万円を補填しないと売れない
親族から借りてでも売った方が良い
というように、相談者は絶望の中途方に暮れるという感じですね。
やらせとか仕込みとかで無ければ可哀そうですね。
さて、プロのコンサルとして答えから申し上げると売却案内は下策も下策だと思います。
これはあまりにも区分マンションは失敗するに違いないという先入観にかられた提案です。
詐欺にあったようなもので、どうせ損するのだから早い方が良いという論理です。
一体どんな詐欺に遭い、これからどうなるのかの具体的な説明はありませんし、この相談者が言われたことは「可哀そうですがどうにもなりません。無かった事にするにはお金を用意して売る事です」というなんのアドバイスにもなっていない感想を言われただけなんですね。
先ずコンサルが行わなければならないのは「お客様がどうしたいのか？」を丁寧にヒアリングする事です。
そして、現在の選択肢を分かりやすく提示しなくてはなりません。
本件のように売却すべきと決めつけるのは良くない事でしょう。
そもそも事実として売却するという事は利確する事になります。
数百万円の赤字が確定してしまう訳です。
折角与信を活かして不動産投資を開始したのに最初の買い物で数百万円の赤字
自分が売った訳じゃないからと随分雑なコンサルですね。
投資利益は純資産
先ず多くのコラムや動画で勘違いされている筆頭がキャッシュフローが投資利益な訳では無いという事ですね。
新築の区分マンション投資を始めるとCFがマイナスになる事があると思いますが、不動産投資でCFがマイナスである事をやたらと非難する意見を見かけますが、CFがマイナスであること自体は問題ではありません。
都心のマンションは利回りが低いですから、フルローンで買えばマイナスになる事もあるでしょう。
利回りの良し悪しはそのままリスクに繋がるものですから、利回りが大きければリスクが大きい訳ですし、利回りが高い方が良いという単純なものではありません。
投資利益を正しく理解するには今年の貸借対照表（バランスシート）と未来の貸借対照表を比べ、純資産がどれだけ増えたのかで判断します。
純資産とは資産から負債を差し引いたものの事を呼びます。
不動産投資では負債であるローン債務は返済が進むにつれて減っていきますから、バランスシート上資産の価値が残債を上回れば純資産が増える事になります。
一般的に10年から15年程度で残債と不動産実勢価格は釣り合います。
この辺りはマンション自体の価格推移に影響されますので値上がり基調の今はもっと短い時間で釣り合うかもしれません。
区分マンションは儲からなくてアパートが儲かるとされている言説を見ているとCFの話ばかりされています。
その辺は品目の差ではなく利回りの差なので、あまり意味の無い比較になっています。
CFがマイナスであっても純資産が作られれば投資利益になっています。
このコンサルがお客様にお伝えするべきは現状のバランスシートを書いてあげて、純資産を増やしていく方法を考えていく事です。
この際に純資産を増やす可能性は絶対に無いと断言するのはコンサルとしてはおかしいです。
正常な不動産コンサルがしないいくつかの事に市場の予想と断定的判断の提供があります。
誰にも未来の相場は分かりませんので、今よりひどくなるから売った方が良いというのは断言してはいけない事です。
相談者は購入後間もないので諸費用やプレミアムを含めると売却は相当に損する取引です。
これではまるで詐欺被害に遭っているので早期に損切りするしか道は無いと言われているようなものです。
区分マンションの収益性が低いのは事実ですが、それでも利益は出ています。
2％程度で資金調達を行い4％程で運用すれば差益は出ているはずですのでバランスシート上で帳簿をつけていけば投資利益は理解出来るようになるはずです。
資産の部のマンション価格の評価が不透明と言われてしまいそうですが、であるならば尚更２年では売却という提案にならないでしょう。
CFプラスを目指して資金投下すれば10年もすればCFはプラスに出来る
否定ばかりしていても一方的ですので、だったらどうすれば良いのかの話をします。
ほっとけばよいです。
20代なら還暦までに完済されますのでほっとくだけで良いです。
ほっとけば勝手に残債が減りますので、いずれ売却が残債額で成立するようになります。
どうしても後悔しかなくて売却したいのであればその際に売れば親族からお金をかき集める必要などないでしょう。
むしろ折角購入したのですから、当初の目的である老後の備えとしてマンションを運用していく事をお勧めします。
毎年繰り上げ返済でもしてCFを改善していけば良いと思います。
毎年100万円の繰り上げ返済を10年も続ければCFはプラスになるでしょう。
そうすれば毎月の負担も無くなりますし、銀行に貯金するよりも有用なお金の使い方になっています。
理想を言えば繰り上げ返済を続けてCFを良くしていき、黒字化にします。
黒字化の次は投資利益を再投資して空いた与信枠でさらに物件を購入して常に与信を最大に働かせるという所でしょうか。
確かに新築で持ち出しが大きいので黒字化まで長期になりますが、利点として10年程度は修繕もそうそうないでしょうし、資金投下の事だけ考えれば良いのはシンプルで取り組みやすいと言えます。
この相談者がどうなりたいのか？もともとどうなりたくて不動産投資を始めたのか？
そのあたりが解決しなければコンサルになっていないです。
アパートでの投資をやった方が良いという先入観を勝手に押し付けて数百万円の赤字を許容させる事は顧客の意向に沿った提案とは言えません。
みんながみんなアパート経営をしたい訳ではない
これはコンサルをする全ての不動産マンが肝に銘じるべき事なのですが、どんな投資を選ぶのかを決めるのは常に顧客であるという事です。
自分の知っている事を全てだと思って、「こうした方が良いに決まっている」という考えを押し付けるのはコンサルとしてはNGな考え方です。
お客様は各世帯によって環境も状況も人も様々です。
賃貸経営に興味の無い世帯も沢山あり、借金でリスクを負う事を嫌う人も当然にいます。
ですので、コンサルが不動産品目に対して自分の考えを持ちすぎると恣意的なコンサルになってしまいます。
件の相談は仲介業者が相談を聞いているために売却提案になっています。
これは売却なら自分が関与出来るからとも言えますが、見る人によってはただのポジショントークに映るでしょう。
不動産投資の物件での差はリスクとリターンです。
利益が大きいという事はリスクも大きい訳です。
区分マンションは利益が小さい訳ですが、コツコツと運用していくなら堅実な投資が可能です。
自己資金を定期的に投下してCFを伸ばして持っていけば相談者の望んだ資産形成は可能だと思います。
それを不安を煽ってマイナスを確定させるのは褒められる事ではありません。
コンサルは検討材料を並べるまでです、決めるのはあくまでお客様なのです。
さらに言えば不安を煽り過ぎです。
このまま新築マンションを持っていると大変な事になるというのは一体どうなるというのか？
別にどうもならないでしょう。
投資目的に応じた物件選びが大切
30代で結婚しており子供が小さい家庭があるとします。
子供の将来を考えると貯蓄をしなければいけませんが、共働きとはいえ世帯年収は1200万円位
十分とは言えないものの、何とか自分たちの老後資産を作っていけそうだと感じています。
こんな世帯が不動産投資を検討する際どんな提案をするでしょうか？
子供が大学まで通うのに2000万円程度を準備して、自分たちの老後資産は7000万円程度の金融資産を65歳までに目指すとします。
毎年100万円程度の貯蓄が可能だとしてどんな提案をすれば良いでしょうか？
自分の貯蓄を投資しても投資信託や新NISAを検討しているとの事
そんな世帯に利回り10％以上のアパート経営をお勧めするのでしょうか？
そりゃ、不動産が好きで勉強する気もあって億り人目指してますとか言っているなら分かります。
しかし、自分の財産も低リスクで運用している世帯に借金してリスク取れっておかしい訳です。
儲からなくても良いのですが、それよりもリスクを取れない。
そんな世帯は沢山あるのです。
そんな人達に区分マンション投資は普通の選択肢ですし、新築中古もそこまで明確に中古が良いというものではありません。
それぞれには特徴があり、自分に合った投資品目を選ぶ事が大切なのです。